기본 콘텐츠로 건너뛰기

종중 부동산 매매, 왜 매수인이 패소했을까?

 종중 부동산 매매, 왜 매수인이 패소했을까?

  “종중 땅, 이대로 사도 괜찮을까?”

토지투자를 준비하던 박씨는 시세보다 저렴한 임야를 발견했습니다. 매도인은 지역 종중의 대표였고, 관련 서류도 다 구비되어 있다며 매매를 제안했습니다. 박씨는 흔쾌히 계약을 체결하고 등기까지 마쳤지만, 3년 후 갑작스럽게 ‘매매는 무효’라는 소송을 당합니다.

왜 이런 일이 벌어진 걸까요?

 문제종중부동산은 ‘총유재산’… 마음대로 팔 수 없다!

종중은 법인격이 없는 권리능력 없는 사단입니다. 이들은 법률상 단체로는 인정되지만 등기법상 법인자격은 없기 때문에, 부동산 소유는 가능하되, 처분은 매우 엄격한 절차를 거쳐야 합니다. 특히 종중재산은 ‘총유’의 형태를 가지므로 개별 구성원의 지분이 인정되지 않으며, 총회의 결의 없이는 매각할 수 없습니다.

📌 민법 제275조: 법인이 아닌 사단의 재산은 총유로 본다.
📌 민법 제276조: 총유물의 처분은 총회의 결의로만 가능하다.

사례 1: “여성 종원을 빼고 한 총회 결의는 무효”

서울 북부의 한 종중은 종중 소유 임야를 매도하고 등기를 이전했으나, 이후 종중 여성 종원들이 소집 통보를 받지 못했다며 매매 무효 소송을 제기했습니다.

대법원 판결은 명확했습니다.
“공동 선조의 자손인 성년 여자는 종중 구성원에 해당되며, 이들을 배제한 결의는 무효이다.”

👉 교훈: 총회 소집 통보는 종중원 전체에게 이루어져야 하며, 특정 성별 또는 지역만 대상으로 삼으면 무효입니다.

해결: 매매 전 반드시 확인해야 할 5가지 체크리스트

  1. ✅ 정관 및 규약
    종중의 부동산 처분이 가능한지 명시되어 있는지 확인.

  2. ✅ 총회 소집 통보 및 회의록
    모든 종중원에게 사전에 소집 통보가 되었는가? 회의록에 서명날인 확인.

  3. ✅ 매각 결의서
    참석자 서명, 인감증명서, 대표자 지정 등이 적법하게 이뤄졌는가?

  4. ✅ 종중 대표자의 권한 및 인감증명서
    대표자 선출에 정당성이 있는가?

  5. ✅ 입금계좌 확인
    종중 계좌로의 입금이 원칙. 대표자 개인 계좌일 경우 반드시 종중원들의 동의 확인 필요.

 사례 2: “정관 없이 매도한 종중 대표, 무효 소송에 패소”

경남의 한 종중은 정관도 없이 대표자 1인의 단독 결의로 부동산을 매각했습니다. 매수인은 정상 거래로 판단했지만, 수년 후 종중 내부에서 이의를 제기했고 소송이 시작됐습니다.

법원은 “종중 규약 없이 대표자 1인이 단독으로 매매한 경우, 적법한 절차를 거치지 않았으므로 무효”라고 판단했습니다.

👉 교훈: 종중의 정관이 없을 경우, 반드시 총회 결의가 있어야 하며 대표자의 자의적인 처분은 허용되지 않습니다.

사례 3: “명의신탁자인 대표자가 몰래 판 경우, 무효?”

A종중의 명의로 되어 있던 땅이 과거 대표자 개인 명의로 등기되어 있던 것을 되찾은 뒤, 해당 대표자는 “기여한 공이 있다”며 종중 토지 일부를 자신의 가족 명의로 증여했습니다. 이에 종중원들이 무효 소송을 제기했습니다.

대법원은 이 증여를 “현저히 불공정하고 사회적 타당성을 결여한 결의”로 판단, 무효를 선고했습니다.

👉 교훈: 종중 임원이 종중재산 회복에 기여했다고 하더라도 보상은 정관과 회계규정에 따라야 하며, 사적 이익 분배는 허용되지 않습니다.

 결론: 종중 땅, 매입 전 '한 번 더' 따져보자

종중부동산은 일반 부동산과 다르게 ‘개인의 재산이 아닌 공동체의 재산’입니다. 따라서 매수인은 단순히 등기부만 보고 매수해서는 안 되며, 다음을 반드시 확인해야 합니다:

  • 종중 정관 또는 규약

  • 총회의 적법한 결의 여부

  • 구성원 전체의 소집 통보

  • 대표자의 권한 및 절차

  • 입금 계좌의 투명성

라벨:

이 블로그의 인기 게시물

타인 토지 위 나무, 누구 것일까? 소유권 분쟁과 민법의 ‘부합’ 원칙

타인 토지 위 나무, 누구 것일까? 소유권 분쟁과 민법의 ‘부합’ 원칙 이런 분쟁은 단순히 민사 문제에 그치지 않고, 형사처벌까지 이어질 수 있습니다 . 최근 대법원은 타인 토지 위 수목의 소유권에 대해 중요한 판결을 내리며, 민법상의 ‘부합’ 개념과 형법상 재물손괴죄 성립 여부 에 중요한 기준을 제시했습니다. 전원주택이나 농촌 토지 거래에서 종종 발생하는 다툼이 있습니다. “나무는 내가 심었는데 왜 땅 주인이 자기 거라고 주장하나요?” 이런 분쟁, 민사만이 아니다? 형사까지 간다! 이런 분쟁은 단순히 민사 문제에 그치지 않고, 형사처까지 이어질 수 있습니다 . 최근 대법원은 타인 토지 위 수목의 소유권에 대해 중요한 판결을 내리며, 민법상의 ‘부합’ 개념 과 형법상 재물손괴죄 성립 여부 에 중요한 기준을 제시했습니다. 민법이 말하는 ‘부합’이란? 민법 제256조 는 다음과 같이 규정하고 있습니다. “부동산에 부속된 동산은 부동산의 소유자가 소유권을 갖는다.” 즉, 토지에 붙어 독립성이 없는 나무는 원칙적으로 토지 소유자의 것 이 됩니다. 나무는 일반적으로 땅과 분리할 수 없고, 분리할 경우 경제적 가치가 훼손 되므로 토지에 ‘ 부합 ’된 것으로 본다는 해석입니다.  결론적으로, 특별한 사정이 없다면 나무도 토지 주인의 소유 입니다. 하지만 예외가 있다? 부합 원칙에도 불구하고, 다음과 같은 예외 상황 에서는 수목이 토지 소유자 것이 아닐 수 있습니다. 1. 정당한 권원이 있는 경우 지상권 , 임차권 , 전세권 등의 사용 권한을 가진 상태에서 수목을 식재한 경우 → 이 경우에는 심은 사람이 수목의 소유자 가 됩니다. 2. 입목 등기 또는 명인방법 「입목에 관한 법률」에 따라 입목 등기 를 완료한 경우 울타리, 명패, 구분 표시 등을 통해 명인방법 이 이뤄진 경우 이런 공시 또는 권원의 존재 가 입증된다면, 타인의 땅에 심은 나무라 해도 여전히 식재자의 소유 로 인정됩니다....
Read more »

옆집이 우리 땅을 쓰고 있다고요? 당황하지 말고 이렇게 대처하세요!

옆집이 우리 땅을 쓰고 있다고요? 당황하지 말고 이렇게 대처하세요! 이웃과 사이좋게 지내는 것은 무엇보다 중요하지만, 간혹 토지 경계 문제 로 인해 갈등이 생기기도 합니다. 어느 날 문득 보니 옆집 담장이 우리 땅 경계를 넘어섰다거나 , 주차 공간 일부가 슬쩍 우리 땅을 차지하고 있다면, 그 당혹감은 이루 말할 수 없죠. 이런 경우, 감정적으로 대응하기보다는 법적 절차와 증거를 갖춘 대응 이 중요합니다. 지금부터 무단점유 문제를 현명하게 해결하는 방법 을 알려드릴게요. 1. 무단 점유란 무엇인가요? 무단 점유 란 말 그대로 타인의 허락 없이 땅을 사용하는 행위 를 의미합니다. 종종 "오래 쓰면 내 땅이 되는 거 아니야?"라는 이야기를 들으셨을 수 있는데, 이는 ‘점유취득시효’라는 법리에 해당하지만 요건이 매우 까다롭기 때문에 쉽게 성립되지 않습니다. 핵심 포인트: 점유취득시효는 20년 이상 평온·공공연하게 점유하고, 스스로 소유자라고 인식한 경우에만 인정됩니다. 2. 첫 단계: 내용증명으로 ‘내 땅’임을 명확히 알리기 이웃이 내 땅을 사용 중이라는 사실을 알게 되면, 감정적인 충돌보다 내용증명을 통한 공식적 통보 가 먼저입니다.  내용증명에 포함할 핵심 내용 이 토지가 내 소유임을 밝힘 상대가 무단 점유한 물건이나 시설물의 철거 요구 이행 기한 명시 (예: “15일 이내 조치 바랍니다”) 내용증명은 대화의 물꼬를 트는 수단 이자, 훗날 소송에서 내가 적극적으로 권리를 주장했다는 증거 가 됩니다. 3. 협의가 어렵다면? 법원의 힘을 빌려야 합니다 내용증명을 보냈음에도 불구하고 이웃이 응하지 않는다면, 소송 제기 를 검토해야 합니다.  토지 인도 및 철거 청구 소송 이웃이 내 땅 위에 설치한 담장, 주차장 등을 철거하고 땅을 돌려달라는 내용의 소송 입니다.  점유이전금지 가처분 신청 소송 도중 이웃이 그 땅을 제3자에게 넘기거나 상태를 바꾸는 것을 막기 위한 임시 조치 입니다. ...
Read more »

황금알 낳는 부동산 투자, 제5차 국토종합계획에서 길을 찾다!

Learn how South Korea's 5th National Territorial Plan ( 2020- 2040) shapes real estate investments, focusing on compact cities, smart cities, and regional specialization for future growth. ✅ 왜 부동산 투자 전에 국토종합계획을 알아야 할까? 부동산 투자는 단순히 현재의 시세나 수요 공급만 보고 결정할 수 없습니다. 부동산의 진정한 가치는 그 지역이 어떻게 변화할지 , 국가가 어떤 방향으로 개발할지 에 따라 달라지기 때문입니다. 이러한 변화의 방향을 가장 먼저, 그리고 가장 정확하게 제시하는 것이 바로 「국토종합계획」입니다. 특히 2020년부터 시행 중인 제5차 국토종합계획(2020~2040)은 지금까지의 국토 정책과는 완전히 다른 ‘축소와 정비의 시대’를 여는 분기점 이라 할 수 있습니다. 이 계획은 인구 감소, 지역 불균형, 기후위기 등 복합적 변화를 전제로 만들어졌으며, 부동산 시장에도 직·간접적으로 막대한 영향을 주고 있습니다. ✅ 제5차 국토종합계획, 무엇이 달라졌나? 과거 1~3차 국토종합계획은 대한민국의 경제성장에 맞춰 도시 확장, 택지개발, 인프라 확충 에 초점을 맞췄습니다. 하지만 인구가 줄고, 도시 외곽의 수요는 감소하며, 환경과 기후 문제가 대두되자 이제는 ‘확장’에서 ‘수축’으로 국토 정책의 방향이 바뀌었습니다. 제5차 국토종합계획은 다음 세 가지 키워드를 중심으로 미래 국토의 모습을 그리고 있습니다. 컴팩트시티(Compact City) → 인구와 기능이 분산되지 않고 도심에 압축적으로 집중 되도록 구조 재편 스마트시티(Smart City) → ICT, 자율주행, 디지털 인프라 등 첨단기술 기반의 도시 체계 구축 포용도시·지속가능한 국토 → 인구 감소와 기후위기 에 대응할 수 있는 장기적인 국토 구조 설계 이로 인해 무분별한 외곽 개발보다는 도심의...
Read more »