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“신규 분양 줄고 전세 매물 사라진다” 아직도 부동산 시장이 어떻게 돌아가는지 복잡하고 어렵게만 느껴진다면, 오늘은 ‘주택공급 감소’가 전세가격 상승에 어떤 영향을 미치는지 쉽고 자세하게 풀어보려고 합니다. 최근 뉴스를 보면 전셋값이 계속 오른다는 소식이 들려오는데요. 왜 이런 일이 일어나고, 그 이면에는 어떤 요인이 숨어 있을까요? 그리고 앞으로 우리는 어떻게 대응해야 할까요? 함께 천천히 살펴봅시다.   1. 주택공급 감소는 왜 일어날까? 1) 건설사·시행사의 사업 위축 금리가 오르고 경기 둔화 우려가 커지면, 건설사들은 자금 조달이 어렵고 미분양 위험이 높아질 수밖에 없어요. 분양이 잘 안 되면 기업이 감당해야 할 리스크가 커지니까 신규 프로젝트를 섣불리 시작하기 부담스럽죠. 그러다 보니 신규 아파트나 오피스텔 공급이 줄어들어 ‘주택공급 감소’로 이어집니다. 2) 재건축·재개발 등 정비사업 지연 재개발·재건축은 안전진단, 주민·조합 간 이견, 복잡한 행정 절차 등을 거쳐야 해요. 아무리 규제를 완화한다고 해도 실제 착공·분양까지 많은 시간이 필요합니다. 그래서 시장에서 느끼는 ‘공급 증가 효과’가 단기적으로 크게 나타나기 어려운 거죠. 3) 공공주택 공급 정책의 차질 공공임대·공공분양 주택도 예산, 부지 확보, 지자체와의 협의 문제 때문에 빠르고 대규모로 공급하기가 쉽지 않습니다. 3기 신도시나 도시 정비사업 같은 대형 프로젝트들도 실제 입주까지는 수년이 걸리니, 당장 전셋값 안정에 도움을 주긴 어렵습니다. 4) 부동산 경기 사이클 한동안 부동산 경기가 하락 국면에 접어들었고, 대출 규제나 금리 부담도 커서 매수자가 줄어드는 추세였어요. 매수가 줄면 건설사들은 새로 집을 지어도 분양이 잘 안 된다고 생각하게 되고, 결과적으로 전체적인 주택공급이 위축되는 악순환이 벌어집니다. 2. 전세가격 상승의 주요 이유 1) 매매 대신 전세 선호 금리 인상으로 대출 이자 부담이 커지면서 집을 사는 대신 전세를 찾는 사람들도 늘어났어...

 박정희 정권 부동산 정책의 ‘숨은 그림자’  박정희 정권의 부동산 정책 (1961~1979)  1. 산업화 속 부동산 정책의 태동 박정희 정부 시기(1961~1979)는 산업화와 도시화가 동시에 폭발하던 시대였습니다. 연평균 8~10% 에 달하는 고도성장을 이뤘고, 수많은 농촌 인구가 도시로 몰리면서 서울을 비롯한 대도시는 인구 포화 상태에 이르렀고, 이에 따른 택지 확보와 도시 기반 확충 은 국가적 과제로 떠올랐습니다. 정부는 민간보다는 국가 주도로 빠르게 토지 개발·공업단지 조성·주택 공급 을 추진했고, 이는 이후 강남 개발·여의도 매립 같은 대규모 프로젝트로 이어졌습니다.  2. 주요 정책과 도시 확장 전략 ▪️ 도시계획법 제정(1962) 박정희 정권은 도시 성장 관리를 위해 도시계획법을 제정, 서울·부산 등 주요 도시에 도시계획구역 을 설정하고 개발제한구역(그린벨트)을 지정했습니다. 도시 성장은 중앙정부의 통제 아래 일사분란하게 이뤄졌습니다. ▪️ 토지구획정리사업의 본격화 일제강점기 법령을 계승한 토지구획정리사업법 이 강력히 시행되며, 서울 외곽의 농지와 산지가 주거지로 탈바꿈했습니다. 강남 개발, 여의도 매립 등이 대표적이며, 환지 방식 을 통해 기존 지주에게 정리된 택지를 재배분했지만, 개발 정보를 선점한 일부 세력의 투기도 심각했습니다.  3. 국가산업단지 조성과 지역 개발 울산, 포항, 창원, 구미 등지에 국가 주도로 산업단지를 설립하며 중화학공업 중심지 를 구축했습니다. 이에 따라 주변 토지의 가격은 폭등했고, 공익 명분 아래 강제수용 도 빈번히 일어났습니다. 이때 발생한 주민 피해와 낮은 보상금 문제는 아직도 회자됩니다.  4. 부동산 투기와 미흡한 억제 대책 도시 팽창과 함께 땅값, 집값은 급등했습니다. 정부는 투기지구 지정, 양도세 강화, 거래 규제 등의 제한적 조치를 도입했지만, 토지공개념 도입 이나 부동산 실명제 같은 근본 대책은 제도화되지 못했습...

"저금리 시대, 집값은 왜 끝없이 올랐을까?" 2014~2021 유동성 폭등기와 부동산 시장의 변화 2014년부터 2021년까지 한국 부동산 시장은 유례없는 상승기를 경험했습니다. 수도권을 시작으로 전국 집값이 치솟았고, 투자와 실수요가 얽히며 누구나 부동산을 이야기하던 시기였습니다. 이 현상의 배경에는 바로 ‘유동성 폭등기’라는 거대한 흐름이 자리하고 있습니다. 1. 유동성 폭등이란 무엇인가요? ‘유동성’은 시중에 풀린 돈, 즉 쉽게 투자나 소비에 사용할 수 있는 자금 을 말합니다. 2014년 이후, 한국뿐 아니라 전 세계 주요국은 초저금리 기조 와 양적 완화 정책 을 펼치며 막대한 돈을 시장에 공급했습니다. 한국은행도 기준금리를 인하해 기업과 개인이 더 낮은 이자로 돈을 빌릴 수 있는 환경 을 조성했고, 이로 인해 자산시장(특히 부동산)으로 자금이 몰리게 됩니다. 이 시기 우리는 “돈이 싸졌다”는 표현을 자주 들을 수 있었습니다.  2. 왜 부동산으로 돈이 몰렸을까요? ● 예·적금으론 자산을 불리기 어려웠다 은행 이자가 낮다 보니 많은 사람들이 수익률이 높은 자산 을 찾게 됩니다. 대표적인 대상이 바로 부동산 이었죠. 주식 시장과 함께 아파트, 오피스텔, 토지 등으로 투자 자금이 빠르게 이동했습니다. ● 대출은 쉬워지고, 이자는 낮아졌다 저금리 덕분에 적은 이자 부담으로도 큰 금액을 빌릴 수 있었기 때문에 , 내 집 마련은 물론  갭투자(전세 끼고 집 매입) 까지 성행하게 됩니다. 특히 수도권 아파트는 몇 년 만에 2배 이상 오르기도 했습니다. ● “지금 안 사면 더 오를 것”이라는 불안감 가격이 계속 오르자 사람들 사이에서는 “더 기다리면 못산다”는   패닉바잉(Panic Buying)  심리가 확산됐고, 수요는 공급을 초과하며 가격 상승에 다시 물을 지폈습니다.  3. 실제로 어떤 일이 벌어졌을까? 서울·수도권 아파트 가격이 단기간에 급등 강남 3구를 중심으로 재건축·...

대한민국 부동산 시장, 세 번의 ‘투기 열풍’을 돌아보다 (강남 아파트 폭등, 청약 광풍, 1기 신도시… 그때 무슨 일이?) 우리나라 부동산 시장은 오랜 시간 동안 ‘투기 열풍’과 ‘정부 규제’ 사이에서 반복되는 사이클을 겪어왔습니다. 특히 사회적 파장이 컸던 세 시기 는 오늘날까지도 정책과 투자 심리에 강한 영향을 미치고 있습니다. 이번 글에서는 정부가 강력한 규제 정책을 꺼낼 정도로 심각했던 부동산 투기 시기 3시기를  정리하고, 그 배경과 결과를 쉽고 간결하게 정리해보겠습니다. 1. 1970년대 후반 ~ 1980년대 초반 산업화와 도시개발이 만든 ‘투기의 씨앗’ 박정희 정부의 산업화 정책 은 서울·부산 등 대도시로 인구를 빠르게 끌어들였습니다. 이에 따라 강남, 여의도 등지의 택지개발이 본격화되면서 논밭 위에 아파트가 들어서고, 땅값이 폭등 하기 시작했죠. 당시만 해도 “논밭에 누가 아파트를 사냐”는 말이 많았지만, 강남 개발이 진행되자 토지와 아파트 가격은 걷잡을 수 없이 올랐습니다. 일반 시민들조차 부동산을 단순한 주거 수단이 아니라 자산 증식의 수단 으로 인식하게 된 전환점이었습니다. 정부는 부동산 실명제, 토지초과이득세 등을 검토했으나 정치·경제적 이유로 실행되진 못했고, 거래세·양도세 강화로 부분적 대응에 그쳤습니다.  2. 1980년대 후반 ~ 1990년대 초반 ‘올림픽 특수’와 1기 신도시 시대 1986년 아시안게임과 1988년 서울올림픽이 열리며, 이른바 올림픽 특수 가 수도권 부동산 시장을 뒤흔듭니다. 여기에 경제 호황이 더해져 중산층이 청약시장에 대거 진입 하면서, 청약 광풍 이라는 말까지 나왔습니다. 특히 강남, 목동, 분당(예정지) 등지에서는 분양만 받아도 수천만 원의 프리미엄 이 붙는 일이 흔했고, 투기 바람은 수도권 외곽과 지방으로까지 번졌습니다. 이에 노태우 정부는 1989년부터 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 건설을 본격화해 주택 공급을 확대했고, 동시에 세금 강화, 전매...

“잃어버린 땅, 족보로 되찾다 조상 땅 찾기의 결정적 열쇠”  족보란 무엇인가? 우리 조상들은 “내가 누구의 후손인가”를 매우 중요하게 여겼습니다. 족보는 단순한 문서가 아닌, 자신의 혈통과 존재를 증명하는 자료 였습니다. 아들이 태어나거나 며느리가 들어오면 그때마다 '가승(家乘)'이라는 형태로 소가족 중심의 족보를 작성하고, 30~50년 주기로 전국의 가승을 모아 대종회에서 공식 족보로 편찬해왔습니다. 이러한 과정을 반복하면서 축적된 족보는 오늘날 조상 땅 찾기 소송이나 종중 관련 소송에서 혈연 관계를 증명하는 유력한 증거 로 활용됩니다.  조상 땅 찾기 소송에서 족보의 역할 조상 땅 찾기란, 과거 관공서 자료에 토지 소유자로 기재된 조상의 이름 을 바탕으로, 그 후손임을 입증해 해당 토지를 되찾는 소송입니다. 그러나 6.25 전쟁 등의 여파로 호적이나 제적등본이 소실된 경우 , 법적 증명이 어려워지는 문제가 발생합니다. 이때 족보는 혈통을 입증할 수 있는 대체자료 가 됩니다. 특히, 관공서 발행 문서가 없는 경우 경험칙상 신뢰할 수 있는 문서로 법원이 판단 하기도 합니다.  판례 1 – 대법원 2007스2 결정 “족보는 종중 또는 문중이 종원의 범위를 명백히 하기 위하여 시조를 기초로 자손 전체의 혈통, 배우자 등을 기재하여 반포하는 것으로, 족보가 조작된 것이 아니라면 혈통에 관한 기재 내용은 이를 믿는 것이 경험칙에 부합 한다.” 해당 판례는 족보의 입증력 자체를 법원이 인정한 대표적 사례 로, 조상 땅 찾기 소송에서 족보를 단독 증거로 활용 가능함을 시사합니다.  종중 소송에서 족보의 법적 지위 종중 소송에서는 족보가 더욱 결정적입니다. 종중원이 되기 위해서는 중시조의 후손임을 입증 해야 하고, 이는 족보에 등재되어 있는지 여부로 판단됩니다. 족보에 이름이 없다면, 종중원 자격이 인정되지 않으며 총회 소집 통지 대상에도 포함되지 않습니다.  판례 2 – 대법원 2021다238...

고유 종중 vs 가짜 종중! 대법원이 밝힌 기준    ‘고유종중 vs 유사단체’ 소송 핵심 쟁점과 대법원 판례 3선 종중, 진짜 종중이 맞는가? 요즘 종중 소송에서 자주 등장하는 쟁점 중 하나는 "이 단체가 진짜 종중(고유 종중)인가?" 하는 문제입니다. 실제로 법정에서는 종중이라는 이름을 쓰고 있지만, 고유 종중이 아닌 유사단체 로 판단되어 소송에서 패소하는 사례도 적지 않습니다. 종중은 전통적인 혈연 공동체 이자, 공동선조의 분묘 수호 및 봉제사를 목적으로 설립된 관습상 단체 입니다. 하지만 단순한 친목회, 동창회, 또는 가족회를 ‘종중’이라 부르며 재산을 처분하거나 소송을 진행하려는 경우, 법원은 단체의 실체와 대표자의 적법성 여부 를 엄격하게 따집니다.  대법원이 본 ‘진짜 종중’의 조건 종중이라 불리는 단체가 고유 종중으로 인정받기 위해서는 다음 요건을 충족해야 합니다. 요건 설명                    공동선조 존재                특정 선조의 후손이라는 혈연적 연계                     봉제사 목적                 제사 및 분묘 수호가 주된 목적  정기적인 총회, 대표자 선출, 재산 관리 등                       조직 구성               일정 규모 이상의 정원 존재 단지 선조 이름을 걸었...

  도로대장에 숨겨진 ‘공공의 권리’ 내 땅인데 왜 막지 못하죠?  사유지라도 도로대장 등재 여부와 통행 이력에 따라 통행 제한이 불가능할 수 있습니다. 법정도로·사실상 도로의 차이를 쉽게 설명합니다.    '도로대장에 있는 도로'라고 다 같은 건 아니다 부동산 소유자라면 한 번쯤 들어봤을 "도로대장에 등재된 도로"라는 말. 그런데 이 도로가 공공 도로인지, 사적인 도로인지 , 아니면 단순히 오래 사용되어온 길인지 에 따라 통행을 막을 수 있는지 여부가 달라집니다 . 특히, 도로가 「도로법」, 「건축법」, 「사도법」 등에 따라 지정된 '법정도로'인지, 혹은 '사실상의 도로'로 오랜 세월 사용되어 왔는지가 핵심 기준이 됩니다.  1. 법으로 지정된 '법정도로'라면? 도로대장에 등록된 도로가 공적인 법령에 의해 지정된 도로 라면, 해당 도로는 단순한 사유지가 아니라 공공의 통행을 위한 기반시설 로 간주됩니다. 즉, 땅 주인이라고 해도 일반인의 통행을 임의로 막을 수 없습니다 . 특히 「사도법」 제9조에서는 다음과 같이 명시되어 있습니다. “사도개설자는 정당한 이유 없이 일반인의 통행을 제한하거나 금지해서는 안 된다.” 즉, 법령에 따라 개설된 사도라도 공익성이 있다면 통행은 보장 되어야 한다는 것입니다.  2. '사실상 도로'는 뭘까? 한편, 도로대장에 등록되어 있어도 별도로 법정도로 지정이 되지 않은 경우 가 있습니다. 그런데 이런 길이 장기간 지역 주민의 통행로로 쓰였다면 어떨까요? 이럴 경우, 법적으로는 '사실상의 도로'로 인정받을 수 있습니다. 오랜 기간 공개된 통행로로 사용되었다면, 비록 사유지일지라도 일반인의 통행을 무단으로 제한할 경우 ‘ 일반교통방해죄 ’ 등의 형사 책임 이 따를 수 있습니다.  통행 제한 시 주의할 법적 요소 ✅ 민법상 '주위토지통행권' 「민법」 제219조는 공로에 직접 연결되지 ...