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“강남은 어떻게 만들어졌나?”

 “강남은 어떻게 만들어졌나?” 

 서울 강남개발의 모든 것

아래 글에서는 서울 강남지역(江南地域)이 본격적으로 개발되기 시작한 계기와 정부 차원의 계획, 이를 실행하기 위해 적용된 주요 법령·시행 절차, 그리고 그 과정에서 벌어진 에피소드 3가지를 간략히 정리해 보았습니다.

                        

1. 강남개발의 시작: 인구 분산과 도시 확장의 필요성

  1. 서울의 폭발적 인구 증가

  • 1960년대 들어 서울 인구가 가파르게 증가하면서, 종로·중구·용산·마포 등 도심(강북 지역)이 이미 포화 상태를 이룸.

  • 주택 부족, 교통 혼잡, 환경 오염 등 문제가 심각해지자, 서울시는 도시 확장을 위한 신개발지 필요성을 절감함.

  1. 강남 지역의 부상

  • 한강 이남 지역은 당시만 해도 대부분 논밭과 하천으로 이루어진 ‘외곽 지역’이었으나, 토지 확보가 비교적 수월하고 지대가 높아 홍수 피해가 적다고 판단됨.

  • 특히 1967년 영동(永東)이라 불리던 지역(지금의 강남·서초·송파 일대)을 대상으로 장기 개발계획을 수립하기 시작.

  1. 정부 주도 도시계획

  • 박정희 정부 시절, 수도권 정비와 서울의 도시 구조 재편을 위해 제1차 도시기본계획(1966~1971년 수립 과정)과 함께 강남 지역을 집중 개발하는 방안을 구상.

  • 1968년 영동개발계획을 확정하여, 토지구획정리사업(토지 재조정)과 대규모 택지 조성에 나섬.

2. 강남개발에 적용된 주요 법령 및 시행절차

  1. 도시계획법(1962 제정, 이후 개정)

  • 도시 관리·개발의 전반적 틀을 제시하는 법령.

  • ‘도시계획구역’으로 지정된 지역은 토지 이용에 대한 규제가 가능해져, 강남 일대를 도시계획구역에 편입하며 본격적 개발을 추진함.

  1. 토지구획정리사업법

  • 시가지 확장·정비를 위해 ‘구획정리사업’을 시행할 수 있는 법적 근거.

  • 강남 지역 농지·답(畓)을 체계적으로 정리해 도로·주택지·학교용지 등을 배치, 지주에게는 새롭게 구획된 필지를 재분배하는 방식이 주류를 이룸.

  1. 주택건설촉진법(1972)

  • 주택난 해소를 위해 택지 조성·주택 공급을 촉진하는 법령.

  • ‘공영 개발’(정부·서울시 주도)과 ‘민영 개발’(민간 건설사 참여)을 병행하면서 대단위 아파트 단지와 상업지역을 조성하기 시작.

  1. 주요 시행 절차

    • (1) 도시계획 수립: 개발구역 지정, 도로·녹지·학교 등 도시기반시설 계획 확정.

    • (2) 토지구획정리: 농경지·임야 등을 체계적으로 분할·재정비하고, 토지주에게 조정된 필지를 할당.

    • (3) 택지 조성·분양: 공공 혹은 민간이 택지를 조성해 주택용지, 상업용지 등으로 분양.

    • (4) 인프라 건설: 교통망(영동대교·한남대교·성수대교 등), 상하수도, 전기·통신 등 기반시설을 확충해 주거·상업 환경을 갖춤.

3. 강남개발 관련 에피소드 3가지

에피소드 1. “개 발자국만 가득했던 논밭에서 고급 아파트로”

  • 1970년대 초반만 해도 강남 지역(특히 압구정·논현·역삼 주변)은 논밭과 비닐하우스가 대부분이었던 한적한 교외.

  • 토지구획정리사업이 실시되면서, 도로가 뻥뻥 뚫리고 대단위 아파트 부지가 생겨나기 시작함.

  • 당시만 해도 “논밭 한가운데 아파트를 누가 살겠느냐”라는 회의론이 있었으나, 정부의 교육특구 지정(학군 형성), 교통 인프라 확충 등 정책 효과로 부동산 가치가 급등.

  • 실제로 강남 초창기 분양 아파트(예: 압구정 현대아파트 등)는 “너무 외진 곳”이라며 분양이 더뎠지만, 이후 호황기에 몇 배씩 가격이 뛰며 큰 화제를 모음.

에피소드 2. “세금 인센티브와 교육열의 결합”

  • 정부는 강북 지역 과밀 해소를 위해 강남 이주를 적극 장려했는데, ‘토지 특별분양’, ‘재산세 감면’ 등 각종 세제 혜택이 제공됨.

  • 여기에 1974년 명문 중·고등학교들이 강남으로 이전(중앙·휘문·숙명·상문 등)하거나, 특목고 설립이 잇따르면서 ‘학군 프리미엄’이 형성됨.

  • 학부모들이 앞다투어 강남으로 건너오면서, 한때 영동 지역의 인구가 폭발적으로 증가.

  • “교육 때문에 강남 간다”는 말이 생겨날 정도로, 교육열과 부동산 개발이 맞물려 지역 가치를 끌어올린 사례로 유명.

에피소드 3. “교통망 건설, 영동대교 개통의 뒷이야기”

  • 강남개발 초창기엔 다리가 많지 않아, 한강을 건너 강북으로 출퇴근하기가 불편했음.

  • 영동대교(1973년 완공) 개통 전, 주변 주민들은 마포대교나 한남대교까지 멀리 돌아가야 했는데, 이는 강남지역이 “고립된 땅”이라는 인식을 주었음.

  • 1972년 정부가 “영동대교 건설”을 확정하면서, 토지주와 건설업체 사이에 “다리 개통 후 땅값이 오를 것”이라는 기대가 커져 투기가 발생하기도 함.

  • 실제로 다리가 개통된 뒤, 인근 토지 시세가 가파르게 올라서 “영동대교 복 터졌다”라는 말이 돌았고, 투자 광풍이 몰아쳤다는 후문이 전해진다.

4. 마무리하며

  • 강남개발은 1960~70년대 서울의 급격한 도시 성장을 보여주는 대표적 사례로, 초기엔 농경지·논밭이었던 지역이 계획적 구획정리와 정부 주도로 대도시의 핵심 축으로 변모했습니다.

  • 도시계획법·토지구획정리사업법·주택건설촉진법 등 다양한 법령이 근간이 되었으며, 교통·교육·세제 정책을 결합해 인구와 자본을 적극적으로 끌어들였습니다.

  • 개발 과정에서 “아파트를 누가 사겠냐?”라는 회의론, “학군 형성”으로 인한 엄청난 인구 이동, “한강 다리 건설”과 맞물린 부동산 투기 열풍 등 수많은 에피소드들이 강남을 오늘날의 부촌으로 만드는 데 일조하였습니다.

결국, 계획적 개발+정부 정책+사적 자본이 삼위일체가 되어 짧은 기간에 대규모 변화를 이끈 것이 강남개발의 특징이라 할 수 있습니다. 초기 추진 과정에서 여러 시행착오와 논란이 있었으나, 강남은 이후 대한민국을 대표하는 상징적 주거·상업 지역으로 자리매김하게 됩니다.

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