도심복합사업｜3기 신도시보다 빠른 공급, 공공주도 정비사업의 핵심

“지목만 바꿔도 세금이 달라진다?”

“같은 땅이라도, 누가, 왜, 얼마나 오래 가졌는지에 따라 세금이 달라집니다.” 토지에 부과되는 세금은 단일 항목이 아닙니다. 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세까지 보유 목적과 기간, 지목에 따라 과세 기준과 세율이 전혀 다르게 적용됩니다.

이 글에서는 2025년 세법 기준으로 토지 세금의 핵심 구조와 절세 포인트를 정리해드립니다.

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 취득 단계 – 취득세, 무조건 4%가 아니다

많은 분들이 토지 취득세는 4% 고정이라고 알고 계시지만,
실제로는 지목과 보유 주체에 따라 최대 13.4%까지도 올라갈 수 있습니다.

구분	취득세율
일반 토지	약 4.6~5.2% 수준
농지·임야 등 일부 지목	약 3% 가능
법인의 비사업용 토지	최대 13.4% 중과

개인이 전원주택 용도로 토지를 장기 보유하려는 경우, 일반 세율이 유리할 수 있습니다.

또한 농업경영체 등록, 개발사업 등록 시 일부 세제 혜택도 받을 수 있으니, 사전 검토가 중요합니다.

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보유 단계 – 재산세와 종합부동산세

토지를 보유하고 있다면 두 가지 세금을 매년 부담하게 됩니다.
바로 재산세와 종합부동산세(종부세)**입니다.

재산세

• 과세 기준일: 매년 6월 1일

• 일반 토지: 공시지가 기준 0.2%

• 나대지, 비사업용 토지: 최대 0.5%까지

종합부동산세

• 개인: 보유 토지 공시지가 합산 5억 원 초과 시 과세

• 법인: 보유 금액과 관계없이 과세 대상

• 기본 세율: 0.5%~2.7%

• 비사업용, 법인 보유 토지는 중과세 적용

법인 명의로 토지를 보유하고 있으면,
종부세와 재산세 모두 중과 대상이 되기 쉬워서
중장기적으로는 개인 명의나 공동명의 활용 전략이 필요할 수 있습니다.

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매도 시점 – 양도소득세가 모든 걸 바꾼다

토지를 매도할 때 가장 큰 변수는 양도소득세입니다.
보유 기간, 지목, 용도에 따라 세율 차이가 엄청나게 나죠.

보유 기간	양도세율

1년 미만

70%

1~2년

60%

2년 이상

6~45% + 장기보유특별공제 가능

비사업용 토지

기본세율 + 10% 중과, 장기보유공제 없음

비사업용 토지는 특히 불리합니다.

장기보유특별공제도 받지 못하고, 기본세율에 10% 중과세가 추가되기 때문입니다.

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실전에서 마주하는 함정

실제 사례를 보면, 이런 경우가 많습니다.
전원주택을 지으려고 토지를 사두었는데, 건축허가가 지연되거나 실제 거주를 안 하면 비사업용으로 분류됩니다. 이 경우 양도 시 세금이 50% 이상까지도 올라갈 수 있죠.

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절세 전략 핵심 요약

항목	전략 포인트
지목	농지, 임야는 낮은 세율 가능성. 사전 검토 필수
보유 목적	비사업용은 되도록 사업용으로 전환 고려
보유 기간	2년 이상 보유 + 장기보유특별공제 활용
매도 방식	시점 조정, 공동명의·법인 활용 전략
명의 구성	단독 vs 공동명의 비교 후 절세 설계 필요

토지는 단순히 오래 갖고 있다고 절세되는 구조가 아닙니다.
중요한 건 어떤 용도로 보유하느냐, 어떤 명의로 갖고 있느냐,
그리고 언제 매도하느냐에 따라 세금이 완전히 달라질 수 있다는 점입니다.

토지 투자에서 중요한 건 땅값이 아닙니다.
어떻게 보유하고, 어떻게 파느냐가 수익의 반 이상을 결정합니다.

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