2부.조합설립부터 사업시행인가까지 절차별 핵심 포인트

2부: 조합원과 비조합원, 한 끗 차이가 미래를 바꿉니다

재개발 조합원이 되는 데 있어 중요한 전환점은 ‘조합설립’과 ‘사업시행인가’입니다. 각 단계마다 법적 요건과 동의율 기준이 다르며, 시기를 놓치면 권리를 잃을 수도 있습니다. 이 글에서는 조합설립부터 사업시행인가까지의 절차를 구체적으로 설명합니다.

추진위원회 구성: 사업의 시작점

재개발 사업은 먼저 ‘추진위원회’를 구성하는 단계에서 출발합니다.
이 위원회는 사업 준비를 위한 주민 대표 기구로서, 조합설립을 위한 기초 조사와 동의서 징구, 정관 초안 마련 등의 역할을 수행합니다.

이 단계에서부터 적극적으로 참여하지 않으면, 조합원 명단에서 누락되거나, 후속 절차에서 불이익을 받을 수 있습니다.

‘조합설립’은 재개발 사업에서 가장 중요한 분기점입니다.
해당 구역 내 토지등소유자 중 일정 비율의 동의를 받아야 하며, 이 동의가 충족되지 않으면 사업은 멈추게 됩니다.

📌 조합설립 인가 전 등기 이전자만 조합원 승계 가능
즉, 인가 이후에 취득한 사람은 조합원이 아니라 일반분양 대상자가 됩니다.

조합이 설립되면, 모든 운영은 정관과 규약에 따라 움직입니다.
이 문서는 조합원의 권리·의무, 분양 원칙, 총회 운영 방식 등을 포함하며, 사업의 향후 방향성과 투명성을 담보하는 핵심 문서입니다.

따라서 조합원이 되었다면, 반드시 정관 내용을 정독하고 이의가 있을 경우 총회에서 의견을 개진해야 합니다.

조합설립이 완료되면, 이제부터 본격적인 재개발 사업이 시작됩니다.
이 단계에서는 건축 설계, 이주 계획, 세대 수, 분양 비율 등을 구체적으로 담은 ‘사업시행계획’을 수립해야 합니다.

사업시행계획서 주요 내용:
· 건축물 규모 및 설계 도면
· 조합원 분양 및 일반분양 비율
· 이주 및 철거 계획
· 감정평가 방식 및 기준일
· 예상 분담금 산출 기준

이 문서는 단순 계획이 아니라, **향후 조합원 분양과 보상, 이주 시기 등을 확정하는 ‘사업 청사진’**으로 작동합니다.

사업시행계획서를 작성한 뒤, 조합은 관할 지자체에 ‘사업시행인가’ 신청을 합니다.
이 인가가 떨어지면, 재개발 사업은 법적으로 강제력을 갖게 됩니다.

인가 주체: 관할 시장·군수·구청장
법적 효력:
· 조합은 소유자의 동의 없이도 이주 통보 및 명도 절차 진행 가능
· 이후 단계에서 재산권 행사 제한이 발생
· 조합원의 분양 신청과 권리산정이 본격적으로 진행됨

📌 이 단계부터는 이주 명령과 철거가 가능해지므로, 조합원으로서 권리를 행사할 수 있는 시점을 놓쳐선 안 됩니다.

사업시행인가 이후에는, 재산권 행사가 제한되고, 보상 절차 또는 분양 신청이 본격화됩니다.
이 시점에서 ‘조합원’과 ‘비조합원’의 차이는 분명하게 드러납니다.

조합설립 인가 후 취득자의 경우, 원칙적으로는 조합원이 될 수 없지만,
'승계 동의서'나 '조합 내부 기준'에 따라 제한적으로 조합원 승계를 허용하는 경우도 있습니다.

하지만 이 역시 조합총회의 의결을 거쳐야 하므로, 사전에 매도인과 승계 조건을 계약서에 명확히 넣는 것이 안전합니다.

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"조합설립 인가 전과 후, 1일 차이로 조합원 자격이 갈릴 수 있습니다.
써치랜드에서 등기일자, 명의 구조, 동의서 현황을 기반으로
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