도시 및 주거환경정비법(도정법)이란? - 써치랜드

 재개발과 재건축의 뼈대, 도정법 총정리

도시 정비사업의 뼈대를 이루는 핵심 법률

도시가 노후화되고 슬럼화되는 문제를 해결하기 위해 정부는 다양한 정비정책을 펼쳐왔습니다. 그 중심에는 ‘도시 및 주거환경정비법’, 즉 도정법이 있습니다. 도정법은 재개발과 재건축, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업 등 정비사업 전반의 법적 기반을 제공하며, 절차와 참여자 권리를 규정하는 핵심 법령입니다.

                                             

도시정비사업이란?

낡은 도시를 새롭게, 정비사업의 목적

도정법 제1조는 이 법의 목적을 “도시의 무질서한 확산을 방지하고, 주거환경을 개선하며, 도시기능을 회복하기 위함”이라고 밝히고 있습니다.
쉽게 말해, 오래되고 낙후된 지역을 정비해 사람 살기 좋은 환경을 만들고 도시의 가치를 끌어올리는 것이죠.

도정법상 정비사업 4가지

1. 재개발사업 – 도로와 기반시설이 열악한 구시가지의 주거환경을 개선

2. 재건축사업 – 노후 아파트 단지를 철거하고 새로 짓는 형태

3. 주거환경개선사업 – 저소득층 밀집지역이나 판자촌 등 주거 취약지역을 공공이 주도해 정비

4. 도시환경정비사업 – 상업지역 중심의 고밀도 정비, 도시경관 개선 목적

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도정법의 절차, 어떻게 진행되나?

1. 정비구역 지정

지자체가 도시계획과 정비기본계획에 따라 지정합니다. 최근에는 민간제안 방식도 활성화되고 있습니다.

2. 추진위원회와 조합 설립

토지 등 소유자가 일정 비율 이상 동의하면 추진위가 구성되고, 이후 조합 설립 인가를 받습니다. 이 과정에서 법적 분쟁이 자주 발생하기도 합니다.

3. 사업시행인가

설계도면, 자금조달계획 등을 포함한 사업시행계획을 시·군·구청장에게 제출하여 인가를 받아야 합니다.

4. 관리처분계획 인가

입주자 분양 및 철거·이주 계획 등 실질적 권리변경이 이루어지는 단계입니다.

5. 준공 및 청산

공사가 완료되면 준공인가를 받아 등기를 이전하고, 조합 해산 후 청산합니다.

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도정법 개정 흐름, 무엇이 달라졌나?

최근 도정법은 투명성 강화, 주민 동의율 요건 완화, 신속한 정비 추진을 중심으로 개정이 반복되고 있습니다.
예컨대, 안전진단 기준 완화(재건축), 통합심의 제도 도입 등은 투자자들에게 기회로 작용할 수 있는 부분입니다.

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주의해야 할 점

• 조합설립 전 동의서 징구 시기
  무효 논란이 자주 발생하므로 공고일 이후에만 유효합니다.

• 초과이익환수제 적용 여부
  일정 수익 이상 발생 시 환수 대상이 되므로 수익구조 시뮬레이션 필수입니다.

• 소규모 정비사업과의 차이점
  도정법은 대규모 정비에 해당하며, 소규모는 별도 특례법(빈집법, 소규모정비법 등)에 따릅니다.