1부.재개발 조합원이 되려면?

1부: 조합원이 되기 위한 조건과 기본 개념부터 이해하기

재개발 사업의 핵심은 조합원이 될 수 있는가입니다. 조합원이 되기 위한 법적 자격과 절차를 모르면, 분양도 보상도 받기 어렵습니다. 이 글에서는 조합원 자격과 개념을 차근차근 짚어드립니다.

재개발 사업에서 '조합원'이란?

재개발 사업은 공공이 아닌 ‘민간 주도’ 방식으로 추진되는 경우가 많습니다. 이때, 해당 지역 주민들이 함께 조합을 만들어 사업을 이끌어가게 되며, 그 주체가 바로 ‘조합원’입니다. 조합원은 단순한 주민이 아닙니다. 사업 수익 배분의 주체이자, 분양권을 보장받는 자격자입니다.

조합원 자격을 획득하면, 기존 소유 지분에 따라 신축 아파트를 우선 공급받을 수 있고, 향후 분담금 납부 이후 새 집의 주인이 되는 구조입니다. 하지만 아무나 조합원이 될 수 있는 것은 아닙니다.

조합원이 되려면 ‘토지등소유자’ 자격이 먼저

법적으로 조합원이 되기 위한 첫 번째 요건은 ‘토지등소유자’여야 한다는 점입니다. 「도시 및 주거환경정비법」에서는 재개발 대상 구역 내 다음과 같은 자를 토지등소유자로 봅니다.

토지의 소유자
건축물의 소유자
등기된 지분권자

이 자격을 갖추지 못한 경우, 조합원이 될 수 없고 일반분양을 기다려야 합니다.

📌 중요한 포인트:

단독 명의든, 지분이든 ‘등기’가 되어 있어야 함
등기부등본상 권리자가 아니면 불인정
미등기 소유자, 명의신탁자 등은 분쟁 가능성 큼

대지권 없는 건물 소유자, 조합원 될 수 있을까?

가장 많은 분쟁이 발생하는 부분이 바로 ‘대지권 없는 건물’입니다.

예를 들어, 오래된 상가 건물을 구입했는데 토지는 소유하지 않은 경우, 건물은 내 것이라 하더라도 ‘대지권’이 없으면 조합원이 될 수 없습니다. 이런 경우 재개발이 진행되면 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

“건물만 갖고 있으면 조합원 될 줄 알았는데, 대지권이 없어서 청산당했어요.”
→ 실제 소송 사례에서 자주 등장하는 사례입니다.

공유지분으로 소유한 경우는?

토지를 여러 명이 공동으로 소유하는 경우도 흔합니다. 이를 ‘공유지분’이라 하는데, 이 경우에도 조건에 따라 조합원 자격이 부여됩니다.

단, 지분의 크기와 구조에 따라 하나의 조합원으로 인정받을 수도 있고, 지분별로 분할 인정되지 않는 경우도 많습니다.

예를 들어, 형제 셋이 한 필지를 지분으로 소유하고 있다면, 셋이 각자 조합원이 되는 것이 아니라 1명의 조합원 자격만 인정될 수 있습니다.

따라서 사전에 ‘누가 조합원이 될지’에 대해 명확한 합의나 법적 대응이 필요합니다.

‘추진위원회 단계’에 참여해야 유리한 이유

재개발 사업은 보통 ‘추진위원회’를 통해 준비 단계부터 시작됩니다.
이 단계에서 동의서를 제출한 사람은, 향후 조합 설립이 완료되었을 때 자동으로 조합원이 됩니다. 하지만 동의하지 않고 뒷짐 지고 있다 보면, 조합원이 되긴 하더라도, 의결권 제한, 감정평가 불이익 등 불리한 상황을 맞을 수 있습니다.

또한 이 단계에서 '토지등소유자 명부'에 이름이 빠져 있거나, 등기 상태가 불완전하면 조합원 자격이 배제될 수 있습니다.

조합원 자격이 없는 경우의 불이익

만약 조합원이 되지 못한다면, 어떻게 될까요?
다음과 같은 불이익이 따를 수 있습니다.

일반분양으로 전환
→ 청약통장 경쟁 없이 분양받는 조합원과 달리, 일반 청약으로 분양을 신청해야 합니다.
현금청산 대상자
→ 일정 시점까지 분양 신청을 하지 않거나 자격이 없을 경우, 감정가 기준으로 현금으로 보상받고 퇴출됩니다.
세금 혜택 없음
→ 조합원은 종합부동산세, 양도소득세 감면 등의 혜택이 있으나, 일반분양자나 청산자는 해당이 없습니다.

실제 사례로 본 조합원 자격 판단

실제 서울 ○○구 재개발 구역에서는, 한 고령의 소유자가 수십 년 전부터 거주하며 건물을 관리해 왔음에도 불구하고, 등기가 배우자 명의로 되어 있어 조합원 자격을 부여받지 못한 사례가 있었습니다. 이처럼 실제 거주 여부와 관계없이, ‘등기 명의자’만이 법적 권리를 가질 수 있다는 점은 조합원 자격을 준비하는 데 있어 핵심 포인트입니다.

또 다른 사례로, 상속을 통해 지분을 공유받은 세 명의 자녀 중 둘은 분양권을 기대했지만, 실제로는 전체 공유자 중 1인만 조합원 자격이 인정되었고, 나머지 둘은 일반분양 전환 대상으로 안내받았습니다. 이처럼 공유지분의 권리 관계는 분양에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 가족 간에도 사전 정리와 협의가 필요합니다.

📌 써치랜드의 한마디

https://searchland.co.kr
"조합원이 되려면 단순한 등기만으로 안심할 수 없습니다.
토지권리, 지분구조, 건축물 현황까지 꼼꼼하게 확인해보세요.
써치랜드에서 재개발 권리분석을 도와드립니다."

2부.조합설립부터 사업시행인가까지 절차별 핵심 포인트