3부: 관리처분부터 분양권까지, 실전 분양 전략

재개발 분양권, 관리처분 단계가 핵심입니다

조합원이 된 이후에는 어떤 절차를 거쳐 분양권을 얻게 되는지, 관리처분계획은 어떤 의미를 가지는지 이해하는 것이 중요합니다. 이 글에서는 조합원 분양과 현금청산의 갈림길, 권리산정 방식과 실전 투자 전략까지 정리합니다.

관리처분계획이란 무엇인가?

조합이 사업시행인가를 받은 뒤, 다음 단계는 ‘관리처분계획 수립’입니다.
이 계획은 쉽게 말해 조합원에게 “당신에겐 어떤 평형이 돌아가고, 분담금은 얼마입니다”를 통보하는 단계입니다.

계획 수립 내용:
· 조합원별 권리가액 산정
· 배정받을 아파트 평형
· 일반분양 비율 및 분양가
· 분담금 기준과 납부 방식
· 이주 및 철거 일정

이 계획은 조합원 개개인의 이해관계가 직접적으로 걸린 민감한 절차입니다.
조합은 감정평가사, 설계사 등 전문가와 함께 공정하게 수립해야 하며, 총회를 거쳐 인가를 받아야 효력이 발생합니다.

‘권리가액’은 조합원 개개인이 재개발 전 가지고 있던 건물과 토지의 가치를 의미합니다.
이는 감정평가 기준일을 기준으로 평가되며, 이후 배정받을 평형의 기준이 됩니다.

📌 예시
A씨의 권리가액이 3억 원이고, 원하는 아파트 평형의 가치는 5억 원이면,
2억 원이 분담금으로 추가 청구될 수 있습니다.

관리처분계획이 인가되면, 조합원은 정해진 기한 내 분양신청을 해야 합니다.
신청을 하지 않으면 조합은 그 조합원을 현금청산 대상자로 간주하게 됩니다.

신청하지 않거나 기한을 놓친 경우, 권리자는 조합원 지위를 상실하고 감정가 기준으로 보상만 받게 됩니다.

분양신청을 하지 않거나, 법적 자격 요건이 안 되는 경우는 현금청산 대상자가 됩니다.
이는 조합원 분양을 받지 못하고, 감정평가액만 받고 사업에서 퇴출되는 것을 의미합니다.

특히, 조합 설립 인가 이후 토지를 매수한 경우, 대부분 조합원 자격이 없어 청산 대상이 되거나, 일반분양을 노려야 합니다.

조합원이 확보한 분양권은 ‘확정된 권리’가 아니라 일정 조건을 충족해야 실현되는 권리입니다.
이 분양권은 일반 주택 분양과는 다르게 법적 리스크가 존재합니다.

또한, 분양권을 제3자에게 양도할 수 있는지 여부는 조합 정관이나 조합원총회 의결에 따라 다르므로, 반드시 확인이 필요합니다.

재개발 지역의 부동산을 투자 목적으로 매수하려는 경우, 아래 항목을 반드시 점검해야 합니다.

이 같은 사전 점검 없이 투자할 경우, 현금청산 또는 일반분양 대기로 전략이 무너질 수 있습니다.