공유 부동산, 누가 사용하나요? 독점 사용 시 부당이득반환청구 가능할까?

공유등기만 돼 있고 협의는 없었다면? 독점 사용은 부당이득입니다

부동산에서 특정인이 단독 사용하거나 임대 수익을 독점하는 경우, 다른 공유자는 부당이득반환청구를 통해 권리를 회복할 수 있습니다. 실제 사례와 대응 전략을 정리했습니다.

부당이득이란 무엇인가?

공유자는 원칙적으로 전체 부동산에 대해 자신의 지분만큼 사용할 권리를 갖습니다. 그러나 한 사람이 다른 사람의 동의 없이 단독으로 사용하거나 수익을 독점할 경우, 이는 타인의 권리를 침해하는 행위가 됩니다.

이런 경우, 침해받은 공유자는 자신의 지분에 해당하는 이익분을 돌려달라며 ‘부당이득반환청구소송’을 제기할 수 있습니다.

실제 사례: 임대수익 독점에 대한 반환 판결

경기도의 한 사례에서는, 3명의 형제가 아버지 사망 후 공동상속으로 상가를 공유하였습니다. 장남이 상가를 임대하고 수년간 수익을 독점했지만, 별도의 협의는 없었습니다. 이에 동생들이 제기한 부당이득반환청구소송에서 법원은 장남에게 지난 5년간 임대료의 2/3를 반환하라고 판결했습니다.

판단 근거: 실질적으로 사용한 사람만이 이득을 얻었고, 나머지 공유자들은 사용하지 못했기에 ‘지분 비율에 따른 수익 분배’가 이뤄지지 않았다는 점이 주요 쟁점이었습니다.

공유물 분할청구와 부당이득청구의 차이

두 소송 모두 공유 상태의 문제를 다루지만 목적이 다릅니다.

구분	부당이득반환청구	공유물분할청구
목적	이미 발생한 이익 정산	향후 소유관계 정리
전제	독점 사용, 수익 발생	공유관계 자체 해소
결과	손해 배상 성격의 반환	지분 비율에 따른 분할(협의 또는 경매)

즉,현재 손해 본 부분에 대한 금전 반환은 부당이득 청구로, 앞으로 더 이상 공유 상태를 유지하고 싶지 않은 경우에는 공유물 분할청구로 대응합니다.

내용증명 예시: 소송 전 경고장

공식 소송 전, 내용증명 발송을 통해 정중하지만 강력하게 내 권리를 알릴 필요가 있습니다. 아래는 기본 예시입니다.

귀하께서는 ○○ 부동산(○○지번)에 대해 단독으로 사용하고 계십니다. 본인은 해당 부동산의 공유자로서 지분 1/2의 권리를 보유하고 있으나, 현재까지 이에 대한 사용·수익을 하지 못하고 있는 상태입니다.

이에 따라, 귀하께서는 단독 사용으로 인해 발생한 이득 중 저의 지분에 해당하는 부분을 반환할 의무가 있음을 알려드립니다. 향후 7일 이내 협의가 없을 경우, 부득이하게 법적 절차를 진행할 수 있음을 사전 통지합니다.

실제 대응 시 주의할 점 3가지

증거 확보: 임대계약서, 통장 입금 내역, 문자 내역 등 사용·수익의 증거가 핵심입니다.
소멸시효 확인: 부당이득반환청구는 원칙적으로 3년의 소멸시효가 적용됩니다. 가능한 빨리 대응해야 합니다.
전문가 상담 병행: 실제 소송 전에 변호사 또는 공인중개사와 상담해 현재 상황의 위험도와 해소 가능성을 점검해야 합니다.

📌 써치랜드의 한마디
“지분이 있다면 권리도 있습니다. 하지만 침묵하면 사용도, 수익도 남의 몫이 됩니다.”
https://searchland.co.kr

마무리: 내 지분, 내가 지킨다

공유 부동산 분쟁은 조용히 시작되지만, 방치할수록 내 권리는 사라집니다. 법적 대응은 감정싸움이 아닌 지분과 권리 회복의 수단입니다. 법은 말하는 사람의 편에 서기 마련입니다.

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