경매 입찰가 산정법, 감정가의 몇 %가 적정할까?

경매 입찰가, 감정가의 몇 %가 적정할까? 실전 산정법 완전 정리

낙찰가를 결정하는 순간이 경매 수익의 80%를 좌우합니다. 감정가가 기준이지만 “얼마에 써야 붙을까?”는 매번 다릅니다. 이 글은 초보자가 헷갈리는 입찰 전략을 정리해 실제 현장에서 바로 써먹도록 돕는 실전 가이드입니다.

1. 감정가와 낙찰가율의 의미

감정가는 법원이 책정한 기준 가격, 낙찰가율은 낙찰가÷감정가×100입니다. 최근 수도권 아파트 평균 낙찰가율은 92~100%대, 지방 중소도시는 70%대까지 내려갑니다. 같은 구역이라도 단지·평형·세대수, 그리고 임차인 권리 유무에 따라 편차가 크니 반드시 사례 조사를 병행해야 합니다.

자료 수집

법원경매정보, 온비드, 부동산테크
실거래가 시스템으로 유사 평형 시세 파악
써치랜드(https://searchland.co.kr)에서 과거 낙찰 데이터 조회

2. 입찰가 산정 3단계

채권·보수 비용 계산
등록세·취득세·수리비·명도비·금융비용을 모두 합쳐 총투입금 산출.
목표 수익률 설정
연 6~8%를 최소 기준으로, 월세형이면 공실 위험·관리비까지 반영.
역산 방식으로 적정 입찰가 도출
‘예상 매각가(또는 임대가치) – 총투입금 – 목표이익 = 최대 입찰가’ 공식을 적용한다.

감정가 대비 퍼센트 기준

주거용 (전세 수요 풍부): 감정가의 85~95%
주거용 (공실 우려): 70~80%
상가·오피스텔(공실·관리비 부담): 60~75%
토지(개발 리스크): 50~65%
퍼센트는 ‘상한선’일 뿐, 현장 조사로 가감해야 한다.

3. 사례로 배우는 적정 입찰가

사례 A) 경기 안양시 아파트

감정가 3억5천, 전세 3억, 명도비 200만 원
목표 수익률 7%, 예상 시세 상승 1,000만 원
계산 결과 최대 입찰가 3억1,500만 원(감정가 90%)
→ 3억1,700만 원에 입찰했으나 2순위 낙찰(3억2천). 200만 원 차이였지만 목표 수익률이 깨지는 금액이라 미련 없이 패찰.

사례 B) 대구 중구 근린상가

감정가 5억, 공실 6개월 예상, 리모델링 5천만 원
임대료 연 4천만 원(공실 반영), 목표수익률 8%
적정 입찰가 3억3천(감정가 66%)
→ 1순위 낙찰. 리모델링 후 3년 만에 1억2천 시세차익 추가.

4. 고수들이 쓰는 실전 팁

같은 법원·동일 물건 유형의 패찰 데이터를 챙긴다. 낙찰가만 보지 말고 두세 번 떨어진 가격 흐름을 확인.
복수 물건 입찰 시 ‘필승 1건 + 보너스 2건’ 전략으로 분산 응찰.
만약 자금이 빡빡하면 최소 입찰가보다 2% 낮춰도 과감히 포기한다. ‘싸게 사는 것’보다 ‘목표 수익률’이 중요하다.

5. 자주 묻는 질문

5-1. 소액다세대 같은 저가 물건은 감정가 100% 써도 되나요?

공급 희소성이 낮아 장기 공실 위험이 큽니다. 80% 이하를 권장합니다.

5-2. 직전 회차 유찰 후 얼마를 더 내야 하나요?

1회 유찰 시 최저가는 감정가 70%. 최근 낙찰가율 평균에 +5%만 올려 써도 1순위 확률이 높습니다.

5-3. 명도 비용이 불확실하면?

이사비·강제집행비를 넉넉히 300만~400만 원 계상하고, ‘최대 입찰가 – 200만 원’ 정도 여유를 둡니다.

6. 결론: 퍼센트가 아닌 ‘내 돈’ 기준으로 판단

경매 입찰가 산정법의 핵심은 감정가 퍼센트보다 “투입 대비 기대수익”입니다. 감정가 90%라도 수익이 나오면 적정가이고, 60%라도 리스크가 크면 과감히 접는 것이 답입니다. 데이터 분석 → 비용 역산 → 목표 수익 검증 3단계를 지키면, 흔들리지 않는 입찰 전략을 세울 수 있습니다. 더 많은 실전 통계는 써치랜드에서 확인해 보세요