부동산 계약서 특약, 왜 중요할까? 반드시 포함해야 할 핵심 조항 5가지

분쟁 막는 계약서 특약 5가지, 계약 전에 필독!

부동산 계약은 그 자체로 하나의 '법'입니다. 계약서에 적힌 문장은 단순한 약속이 아니라, 법적인 책임을 동반하는 조항이죠. 그래서일까요? 계약이 잘못돼 법정까지 가는 사례 중 상당수가, ‘특약’을 두지 않아서 발생합니다. 표준계약서만 믿고 진행하면 나중에 돌이킬 수 없는 문제가 생기기도 합니다.

오늘은 부동산 계약서 작성 시 반드시 넣어야 할 특약 조항 다섯 가지를 중심으로 실제 실무에서 왜 중요한지, 그리고 어떤 식으로 적어야 안전한지를 풀어보겠습니다.

등기이전 지연에 대한 위약 조항

가장 흔한 문제가 바로 소유권 이전등기 지연입니다. 잔금을 치렀는데도 매도인이 등기를 넘기지 않으면, 매수인은 심리적으로 매우 불안해집니다. 이럴 때 특약이 없다면 '기다리는 수밖에' 없습니다.

실제 사례로, 어떤 분은 잔금을 송금한 후 40일이 지나도록 등기가 넘어오지 않아 애를 먹었습니다. 알고 보니 매도인이 은행 근저당 말소를 미루고 있었던 겁니다.

이럴 때 특약 예시:
“잔금일로부터 15일 이내에 소유권 이전등기를 완료하지 않을 경우, 매도인은 매수인에게 잔금의 1%를 위약금으로 지급한다.”

이 조항 하나로 등기이전은 훨씬 빨라지고, 만일을 대비한 보상 근거도 마련됩니다.

부동산 하자에 대한 책임 명시

건물이나 토지의 하자는 인도 후에야 드러나는 경우가 많습니다. 특히 낡은 주택, 오래된 토지는 구조적인 문제나 불법 건축물이 있는 경우가 적지 않습니다.

예시 문구:
“인도일 기준 30일 이내 발견된 하자에 대해서는 매도인이 수리 또는 비용을 부담하여 해결한다.”

이런 조항이 있으면, 매수인은 혹시 모를 수리 비용에 대해 어느 정도 보호받을 수 있습니다. 실제로 한 사례에서는, 입주하고 나서 곰팡이가 퍼진 욕실 타일을 교체해주었는데, 해당 특약 덕분에 수리비 200만 원을 매도인이 부담했습니다.

농지취득자격증명 등 인허가 관련 고지 조항

토지 거래는 주택보다 훨씬 복잡합니다. 특히 농지, 임야, 보전관리지역 같은 경우에는 별도의 허가나 자격이 필요합니다.

많은 분들이 농지취득자격증명이 있는지도 모른 채 계약을 맺고, 나중에 등기를 못 넘기게 돼 계약 해제를 요구합니다. 문제는, 특약이 없으면 누구 책임인지 다투기 어렵다는 점입니다.

특약 문구 예시:
“매도인은 해당 토지의 농지취득자격증명 필요 여부를 매수인에게 설명하였고, 이에 대한 인허가 절차는 매수인의 책임으로 한다.”

이런 특약은 거래 과정에서 불필요한 책임 소지를 사전에 정리해 줍니다.

인도일 및 점유 관련 조항

잔금을 쳤다고 바로 열쇠를 주는 건 아닙니다. 때때로 매도인이 이사 준비가 덜 됐거나, 세입자가 안 나가고 있기도 하죠.

실제 분쟁 사례 중에는, 잔금일 당일 매수인이 열쇠를 달라고 했는데, 매도인이 “세입자가 아직 안 나갔다”고 버틴 경우가 있었습니다. 결국 한 달 가까이 집을 사용도 못 하고 건물 외관만 구경해야 했습니다.

특약 예시:
“부동산 인도일은 잔금일로부터 3일 이내로 하며, 지연 시 매도인은 하루당 5만 원의 지체상금을 매수인에게 지급한다.”

이렇게 해두면 계약 당사자 모두 준비를 서두르게 됩니다. 인도일이 구체적일수록 안전합니다.

잔금 미납 시 계약 해제 및 손해배상 조항

계약은 약속이지만, 사람 일은 변수투성이입니다. 매수인이 갑자기 잔금을 못 치르게 되는 경우, 매도인 입장에선 시간이 낭비되고 매도 기회를 놓치게 됩니다.

특약 예시:
“매수인이 잔금일로부터 7일 이내에 잔금을 지급하지 않을 경우, 매도인은 계약을 해제할 수 있으며 계약금은 위약금으로 귀속된다.”

계약금 반환, 해제 조건, 위약금 귀속 등은 명확히 해야 문제가 생겼을 때 대응할 수 있습니다. 특히 투자 목적 매도인이라면, 다음 계약 일정까지 지장을 줄 수 있기 때문에 반드시 필요합니다.

계약서 특약, 결국 신뢰를 지키는 장치입니다

계약의 본질은 신뢰입니다. 하지만 신뢰만으로는 분쟁을 막을 수 없습니다. 특약은 구두 약속을 문서로 정리하는 최소한의 장치입니다. 사소해 보일 수 있지만, 이 하나로 나중에 수백만 원에서 수천만 원 손해를 막을 수 있습니다.

공인중개사를 통해 계약하더라도, 특약은 당사자가 충분히 검토하고 넣어야 합니다. 중개사도 모든 리스크를 알지 못할 수 있기 때문입니다. 매매계약, 임대차계약, 교환계약 등 어떤 부동산 계약이든 맞춤형 특약 2~3개는 필수입니다.

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