공유 부동산, 누가 사용하나요? 독점 사용 시 부당이득반환청구 가능할까?

2025년 양도세 부활, 다주택자들의 선택은?

3년간 이어진 양도소득세 중과 유예 조치가 2024년 말로 종료되면서, 올해부터 다주택자들에게 다시 무거운 세금 부담이 돌아왔습니다. 이번 변화가 부동산 시장에 어떤 파장을 일으킬지, 그리고 다주택자와 실수요자는 어떻게 대비해야 할지 살펴보겠습니다.

                        

양도세 중과 유예, 이제 끝났다

2022년부터 시행된 양도소득세 중과 유예는 침체된 부동산 시장에 활력을 불어넣기 위한 정책이었습니다. 그동안 조정대상지역 내 다주택자도 일반 세율(6~45%)만 적용받았지만, 이제는 다시 추가 중과세율이 부과됩니다.

변경된 세율 구조

• 2주택자: 기본세율 + 20%포인트
• 3주택 이상: 기본세율 + 30%포인트

예를 들어 양도소득이 5억원인 3주택자의 경우, 기본세율 외에 최대 1억 5천만원의 추가 세금을 더 내야 할 수도 있습니다.

시장 반응, 두 갈래로 나뉜다

첫 번째 시나리오: 보유 지속

많은 다주택자들이 높은 세금 부담 때문에 매도를 미루고 있습니다. 특히 서울 핵심 지역 보유자들은 "세금을 내고 팔기보다는 계속 보유하겠다"는 입장을 보이고 있어요.

실제로 강남구 압구정동의 한 다주택자 A씨는 "양도세만 2억원이 넘게 나오는데, 차라리 임대소득으로 버티는 게 낫다"며 매도 계획을 철회했습니다.

두 번째 시나리오: 선별적 매도

반면 일부 지역에서는 매물 증가 현상이 나타나고 있습니다. 특히 수도권 외곽이나 지방 대도시에서 '갭투자' 형태로 보유했던 주택들이 시장에 나오기 시작했어요.

매물 증가가 예상되는 지역

• 경기 외곽 신도시 (판교, 위례 제외)
• 인천 송도, 청라 일부
• 부산, 대구 등 지방 광역시 신축 아파트

지역별 시장 온도차가 뚜렷하다

서울 핵심 지역: 여전히 강세

강남 3구와 용산, 마포 등은 실수요가 탄탄해 매물 부족 현상이 지속되고 있습니다. 이 지역 다주택자들은 세금 부담에도 불구하고 보유를 선택하는 경우가 많아요.

한 부동산 전문가는 "강남권은 워낙 수요가 많아서 급하게 내놓을 이유가 없다. 오히려 시간이 지날수록 가격 상승 여력이 크다"고 분석했습니다.

외곽 지역: 매물 출회 조짐

반면 서울 외곽이나 경기 일부 지역에서는 매물량이 늘어나는 추세입니다. 특히 전세 끼고 구입한 '갭투자' 물건들의 매도가 두드러져요.

똑똑한 절세 전략은 따로 있다

1세대 1주택 비과세 활용

다주택자라도 조건을 만족하면 일부 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

핵심 조건

• 2년 이상 실거주
• 주택 보유기간 중 다른 주택 처분
• 일정 기간 내 1주택 유지

이 조건을 충족할 수 있는 주택부터 우선 매도하는 것이 현명한 전략입니다.

장기보유특별공제 최대 활용

보유기간이 길수록 공제율이 높아지므로, 3년 이상 보유한 주택의 매도 시기를 전략적으로 조절하는 것도 중요해요.

가족 간 증여 검토

양도세 부담이 너무 클 경우, 자녀에게 증여하는 방안도 고려해볼 만합니다. 다만 증여세와 취득세 부담을 종합적으로 계산해봐야 해요.

2025년 매도 타이밍, 언제가 좋을까?

1분기: 급매물 등장 가능성

세금 정책 변화에 당황한 일부 다주택자들의 급매물이 나올 수 있는 시기입니다. 실수요자들에게는 좋은 매수 기회가 될 수도 있어요.

상반기: 시장 적응기

시장이 새로운 세금 제도에 적응해가면서 매매 거래량이 점차 정상화될 것으로 예상됩니다.

하반기: 안정화 국면

세금 정책의 충격이 어느 정도 흡수되면서, 실수요 중심의 안정적인 거래가 이뤄질 전망입니다.

실수요자와 투자자, 각각의 전략

실수요자의 기회

• 1분기 급매물 모니터링
• 협상력 강화 시점 활용
• 중장기적 관점에서 접근

다주택자의 대응

• 전문가 세무 상담 필수
• 주택별 수익성 재검토
• 단계적 정리 전략 수립

마무리: 변화에 현명하게 대응하자

양도세 중과 재도입은 분명 부담스러운 변화입니다. 하지만 무작정 당황하기보다는 냉정하게 상황을 분석하고 대응하는 것이 중요해요.

다주택자는 보유 주택별로 수익성을 재검토하고, 세무 전문가와 상담을 통해 최적의 전략을 수립해야 합니다. 실수요자는 이번 변화를 기회로 활용할 수 있는 방안을 모색해보세요.

무엇보다 시장의 단기적 변화에 휘둘리지 말고, 본인의 상황과 목표에 맞는 합리적 선택을 하는 것이 가장 중요합니다. 충분한 정보 수집과 신중한 판단을 통해 현명한 결정을 내리시길 바랍니다.