2025년 상반기 서울 부동산 시장 분석과 향후 전망

“조상 땅이 내 땅이 아니라고요?”

종중 재산 명의신탁 분쟁, 어떻게 대응할까 

재산이 명의신탁으로 제3자에게 넘어갔다면 실명법상 소유권 회복이 쉽지 않습니다. 대법원 기준 10가지 체크포인트와 실제 판례를 바탕으로, 종중 땅을 지키기 위한 전략을 정리했습니다. 

종중

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명의신탁이란?

명의신탁은 진짜 소유자와 등기 명의자가 다른 경우를 말합니다. 예전에는 종중이 법인격이 없었기 때문에, 제사용 논밭이나 임야를 종손이나 종중 대표 이름으로 등기하는 게 흔했습니다. 그런데 오늘날엔 이런 구조가 부동산 실명법 위반으로 문제 됩니다.

 "명의신탁은 과거엔 관행이었지만, 지금은 법적 리스크가 큰 구조입니다. 반드시 실소유를 증명할 자료를 준비해야 합니다."

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실명법이 뭐길래 종중 땅을 잃게 되나?

1995년 시행된 부동산 실명법(정식 명칭: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률)은, 등기부상 명의자를 ‘진짜 소유자’로 간주한다는 원칙을 가지고 있습니다. 특히 제3자에게 명의자가 땅을 매도하거나, 경매로 넘어간 경우 종중의 소유 주장이 거의 불가능해집니다.

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종중 땅 되찾기, 대법원이 보는 10가지 핵심 기준

종중 소유를 입증하려면, 아래 체크리스트를 하나씩 충족해야 합니다:

1. 종중의 실재 – 종중 회의, 제사 사진, 회의록 등 존재 증명

2. 명의자의 역할 – 종손, 총무 등 핵심 역할자 여부

3. 명의자 상호관계 – 가까운 친족일수록 신탁 가능성↑

4. 조상 묘소 여부 – 제사 목적이면 신탁 인정 가능성↑

5. 토지 규모 및 관리 – 대규모 땅, 공동 관리 여부

6. 수익 사용처 – 제사비 등 종중 용도 사용 여부

7. 재산세 납부 주체 – 종중이 냈다면 유리한 증거

8. 등기필증 보관 주체 – 종중 보관 시 신탁 입증력↑

9. 구입자금 출처 – 종중 공동 모금 여부

10. 명의자 사후 행위 – 상속·매각 여부에 따라 부정될 수 있음

"이 기준은 단 하나로 결정되는 것이 아닙니다. 전체 정황과 증거의 신빙성이 핵심입니다."

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실제 사례: 증거 부족으로 땅을 잃은 종중

한 종중은 시제답을 종중원 명의로 등기했지만, 시간이 지나면서 딸에게 증여하거나 지분이 경매로 넘어간 사례가 있었습니다. 결국 종중은 소송에서 패소했는데, 이유는 간단했습니다. 제사 사진, 회의록, 재산세 납부 내역 등 결정적인 증거가 부족했기 때문입니다.

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지금 당장 해야 할 4가지 행동

1. 등기부등본 확인

   종중 땅이 개인 명의인지 점검하세요.

2. 증거 자료 수집

   회의록, 묘소 사진, 재산세 납부 기록 등

3. 명의자 정보 정리

   살아 있는 경우 협조 요청도 고려

4. 등기 이전 검토

   종중 명의로 전환 가능 여부 전문가 상담

📌 써치랜드의 한마디:
"소송보다 중요한 건 예방입니다. 지금부터라도 기록을 남기고, 명의를 정리해두세요."