법원 경매 vs 공매, 투자자가 알아야 할 선택 기준 - 써치랜드

법원 경매와 공매, 무엇이 다를까?

법원 경매는 민사집행법 절차에 따라 채권자가 법원에 신청해 진행되고, 공매는 한국자산관리공사(캠코)가 조세·공과금 체납 재산을 온비드 시스템에서 매각합니다. 표면상 둘 다 "최저가 경쟁입찰"이지만, 진행 주체·정보 공개 방식·잔금 납부 기한이 달라 투자 성격이 완전히 다릅니다.

                                 

                       

1. 공고와 정보 접근성

법원 경매: 물건목록·감정평가서·현황조사서가 사건번호로 통합 공개되어 권리관계 분석이 쉽습니다.

공매: 등기부 외에 체납기관별 권리정보를 따로 수집해야 합니다. 임차인 현황이 누락된 경우가 많아 현장 실사가 필수입니다.

팁: 경매 정보 사이트에서 두 시스템의 낙찰가율·경쟁률 통계를 비교하면 물건별 위험도를 빠르게 파악할 수 있습니다.

2. 낙찰가율과 가격 메리트

최근 3년 전국 평균

• 법원 경매 낙찰가율: 80~89%, 경쟁자 4.1명
• 공매 낙찰가율: 74~82%, 경쟁자 2.3명으로 더 저렴하지만 물건 편차가 큽니다

공매가 싸다고 무조건 수익이 높아지는 것은 아닙니다. 체납세액·선순위 임차보증금을 승계하면 실제 투입 자금이 커질 수 있습니다.

3. 잔금 기한·자금 계획

법원 경매: 낙찰 허가 결정일부터 40일 안에 잔금 납부

공매: 매각결정 통지일부터 30일이 원칙(연장 신청시 60일 가능)

대출 심사가 길어지면 공매 쪽이 더 촉박합니다. 초보자는 법원 경매로 자금 운용을 연습한 뒤 공매에 도전하는 순서를 권장합니다.

4. 명도·점유 리스크

법원 경매: "배당요구 종기일" 후 임차인의 권리 범위가 확정되어 인도명령 절차가 구조화되어 있습니다.

공매: 국세징수법상 매각이지만 기존 점유자 강제퇴거 수단이 명확하지 않아 명도소송으로 길어질 가능성이 큽니다. 세입자 분쟁을 줄이고 싶다면 법원 경매가 상대적으로 안전합니다.

5. 세금·취득 경비

• 취득세·등록세는 동일하나, 공매는 **국유재산 매각 수수료(낙찰가 1.5% 내외)**가 추가됩니다
• 법무·등기 대행료는 두 방식 모두 비슷하지만, 공매는 별도 채권 말소 절차가 단순해 수임료를 절감할 수 있습니다

투자자 유형별 선택 가이드

투자자 성향
추천 경로
핵심 이유
안정형(초보)
법원 경매
정보투명·명도 절차 명확
적극형(중급)
공매
낮은 낙찰가율·필터링 경쟁 감소
현금 보유형
공매(대형·토지)
단기 잔금 가능, 개발 가치 높음
레버리지형
법원 경매
경락잔금대출 상품 다양

체크포인트 3가지

1. 정보 공백: 공매는 임차인 조사 누락 가능 → 반드시 현장 방문
2. 잔금 스케줄: 자금 집행 여유가 30일 미만이면 법원 경매가 유리
3. 세입자 대항력: 공매 물건은 점유자 지위가 불분명할 때 추가 비용(이사비·소송비)을 300만~500만 원 별도 반영

결론 ― "싸다"보다 "통제 가능"이 핵심

법원 경매는 절차가 탄탄해 리스크 통제 면에서 강점이 있고, 공매는 낮은 낙찰가율로 가격 메리트가 큽니다. 자신의 자금 여력, 명도 경험, 분석 능력을 기준으로 어디서 이익을 극대화할 수 있는지 냉정히 따져보세요.