재개발과 재건축의 뼈대, 도정법 총정리 - 써치랜드

도시 정비사업의 뼈대를 이루는 핵심 법률

도시가 노후화되고 슬럼화되는 문제를 해결하기 위해 정부는 다양한 정비정책을 펼쳐왔습니다. 그 중심에는 ‘도시 및 주거환경정비법’, 즉 도정법이 있습니다. 도정법은 재개발과 재건축, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업 등 정비사업 전반의 법적 기반을 제공하며, 절차와 참여자 권리를 규정하는 핵심 법령입니다.

도시정비사업이란?

낡은 도시를 새롭게, 정비사업의 목적

도정법 제1조는 이 법의 목적을 “도시의 무질서한 확산을 방지하고, 주거환경을 개선하며, 도시기능을 회복하기 위함”이라고 밝히고 있습니다.
쉽게 말해, 오래되고 낙후된 지역을 정비해 사람 살기 좋은 환경을 만들고 도시의 기능과 가치를 끌어올리는 것입니다.

도정법상 정비사업 4가지

1. 재개발사업 – 도로와 기반시설이 열악한 구시가지의 주거환경을 개선

2. 재건축사업 – 노후 아파트 단지를 철거하고 새로 짓는 형태

3. 주거환경개선사업 – 저소득층 밀집지역이나 판자촌 등 주거 취약지역을 공공이 주도해 정비

4. 도시환경정비사업 – 상업지역 중심의 고밀도 정비, 도시경관 개선 목적

도정법의 절차, 어떻게 진행되나?

1. 정비구역 지정

지자체가 도시계획과 정비기본계획에 따라 정비구역을 지정합니다. 최근에는 민간제안방식도 활성화되어 다양한 사업 주체가 참여하고 있습니다.

2. 추진위원회와 조합 설립

토지 등 소유자의 일정 비율 이상 동의를 받아 추진위원회가 구성되고, 이후 조합 설립 인가를 받습니다.
이 과정에서 동의율 조작, 위법한 동의서 징구 등 법적 분쟁이 자주 발생하므로 세심한 주의가 필요합니다.

3. 사업시행인가

설계도면, 자금조달계획 등을 포함한 사업시행계획을 관할 지자체에 제출하고 인가를 받아야 합니다.

4. 관리처분계획 인가

입주자 분양, 철거 및 이주 계획 등 실질적인 권리변동이 이루어지는 단계로, 조합원 간 이해 충돌이 빈번히 발생합니다.

5. 준공 및 청산

공사가 완료되면 준공인가를 받은 후 등기를 이전하고, 조합을 해산하며 잔여 자산을 청산합니다.

최근 도정법 개정 흐름, 무엇이 달라졌나?

최근 도정법은 투명성 강화, 동의율 요건 완화, 신속한 정비 추진을 위한 방향으로 지속 개정되고 있습니다.

주요 개정 내용은 다음과 같습니다:

• 재건축 안전진단 기준 완화

• 동의율 기준 하향 조정

• 통합심의 제도 도입으로 인허가 절차 간소화

• 사업 초기 단계부터 주민 의견 수렴 강화

이러한 개정은 정비사업 활성화와 투자 심리 회복에 긍정적으로 작용할 수 있으나, 과열 우려도 함께 고려해야 합니다.

실무에서 주의해야 할 사항

조합설립 전 동의서 징구 시기

동의서는 추진위원회 구성 공고일 이후에만 유효합니다. 이전에 받은 동의서는 무효로 판단되어 소송 위험이 큽니다.

초과이익환수제 적용 여부

정비사업으로 발생한 이익이 일정 기준을 초과하면 국가가 일부 환수합니다.
따라서 사업성 시뮬레이션을 통해 환수 기준을 면밀히 분석해야 합니다.

소규모 정비사업과의 차이점

도정법은 대규모 사업에 적용되며, 빈집 및 소규모주택 정비 특례법, 소규모정비법 등과는 절차와 기준이 다릅니다.
특히 민간이 주도하는 자율주택정비사업과는 인허가 절차에서 큰 차이가 있습니다.

실제 사례로 보는 도정법 적용

서울 성동구 A재개발 구역에서는 정비구역 지정 후 조합설립 과정에서 동의서 유효성 논란으로 1년 이상 지연되었으며, 소송 결과 일부 동의서가 무효로 판단되어 사업이 재검토되었습니다.
반면, 서울 동작구 B아파트 재건축은 통합심의 제도를 통해 절차가 단축되었고, 준공까지 비교적 빠르게 완료되었습니다.

이처럼 도정법은 철저한 절차 준수와 주민 간 협력이 핵심이며, 사소한 위법 행위도 전체 일정을 늦출 수 있습니다.