재건축 완화에 웃는 강남, 미분양에 우는 지방

서울은 오르고, 지방은 멈췄다 – 왜 이런 차이가 벌어질까?

서울은 재건축 규제 완화로 다시 상승세, 반면 지방은 미분양과 거래 절벽 속에 침체가 계속되고 있습니다. 양극화의 원인과 구조를 짚어봅니다.

2023년부터 본격화된 재건축 규제 완화 정책은 서울 강남권을 비롯한 주요 수도권 지역의 부동산 시장에 다시 활기를 불어넣고 있습니다. 안전진단 문턱 완화, 용적률 인센티브, 정비사업 추진 속도 증가 등은 수요자와 투자자의 기대를 자극하고 있습니다.

특히 강남3구(강남, 서초, 송파)는 재건축 기대감과 공급 희소성이 맞물리며 실질적인 가격 반등세를 보여주고 있습니다. 공급은 줄었지만 수요는 유지되고 있어, 전세와 매매 모두 가격이 다시 오르는 추세입니다.

부동산 분석에 따르면, 최근 강남권 A단지의 실거래가는 1년 전 대비 약 1.5억 원 상승한 것으로 나타났습니다. 이는 단순한 반등이 아니라, 구조적 회복 가능성을 시사하는 흐름으로 해석됩니다.

반면 지방 부동산 시장은 여전히 깊은 침체 상태에서 벗어나지 못하고 있습니다. 2024년 하반기 이후 일부 지역에서 미분양 물량이 다소 줄었으나, 여전히 수요 회복은 미미하고, 체감 거래량은 매우 낮은 수준입니다.

대전, 대구, 울산 등의 광역시조차 역전세나 역매매가 발생하는 등 어려움이 이어지고 있고, 중소도시는 인구 감소와 산업 약화까지 겹치며 부동산 회복 동력이 거의 없는 실정입니다.

전북 익산, 경북 김천 등지에서는 신규 아파트가 준공을 앞두고도 상당수 분양분이 미계약 상태이며, 실수요자들은 금리 부담과 경기 불확실성으로 인해 관망세를 유지하고 있습니다.

써치랜드 자료에 따르면, 2025년 1월 기준 지방 중소도시의 미분양률은 수도권 대비 3배 이상 높은 수준을 기록하고 있습니다.

서울과 지방 간 부동산 시장의 격차는 단순한 공급과 수요의 차이를 넘어, 정책 적용 속도와 지역 간 인프라 격차까지 포함된 구조적 문제입니다.

서울은 규제 완화 조치가 즉시 적용되며 시장이 빠르게 반응하지만, 지방은 정책 효과가 도달하는 데 시간이 걸리고, 산업 및 인구 기반도 약해 수요가 뒷받침되지 않는 경우가 많습니다.

게다가 투자자들의 시선 역시 수도권에 쏠려 있고, 지방 시장은 리스크 회피 대상으로 여겨지고 있어 투자 수요 유입조차 기대하기 어렵습니다.

지방 부동산의 회복을 위해서는 단기적인 정책이나 규제 완화만으로는 한계가 있습니다. 지역 산업 활성화, 교통망 확충, 청년층 유입 전략이 함께 추진되어야 실수요 기반이 재건될 수 있습니다.

일부 지역, 예를 들어 세종시, 천안, 창원 등은 행정 기능 또는 산업 단지 유치로 인해 일시적 수요 회복 흐름을 보이기도 하지만, 전국적인 회복세로 확산되기엔 아직 갈 길이 멉니다.

따라서 지방 부동산에 투자할 때는 단기 수익보다는 중장기 성장 가능성, 즉 해당 지역의 인구 유입 전망과 산업 기반 변화 여부를 중심으로 접근할 필요가 있습니다.

서울은 ‘기대감’이, 지방은 ‘현실’이 가격을 결정합니다.
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