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“토지거래허가제, 왜 또 나왔나?”

 “토지거래허가제, 왜 또 나왔나?”

땅값부터 아파트까지 묶는 ‘극약처방’의 배경과 제도 전반 정리

✅ 토지거래허가제란 무엇인가?

‘토지거래허가제’는 말 그대로 정부의 허가 없이는 토지를 사고팔 수 없도록 제한하는 제도입니다. 이 제도는 단순한 거래 제한이 아닌, 투기 방지와 공공이익 보장을 목적으로 만든 시장 개입 수단입니다.

1970년대 들어 고속도로 개통, 신도시 개발 등으로 인해 부동산 투기가 전국적으로 번졌고, 1978년 처음으로 토지거래허가제가 시행되었습니다.
이후에도 수도권 개발, 택지지구 조성, 산업단지 조성 등 대형 프로젝트가 등장할 때마다 이 제도는 ‘땅값 과열을 누르기 위한 규제 장치’로 작동했습니다.


 법적 근거와 적용 대상은?

토지거래허가제는 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 제117조에 근거하며,
정부나 지자체가 투기 우려가 있는 지역을 ‘허가구역’으로 지정하고,
해당 지역 내 일정 면적 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야만 매매가 성립합니다.

적용 대상은 다음과 같습니다:

  • 택지개발 예정지 또는 대규모 인프라 개발 지역

  • 일정 면적 이상(주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡, 녹지지역 100㎡ 등)의 토지 거래

  • 최근에는 아파트 거래까지도 포함됨

💡 아파트도 토지 위에 건축된 자산이기 때문에, 토지를 사고파는 것과 동일하게 해석되어 규제 대상이 됩니다.

 시대에 따라 달라진 제도의 역할

처음에는 ‘땅 투기 억제’가 중심이었지만, 시간이 흐르며 제도의 목적도 조금씩 변화했습니다.

  • 2000년대 초반: 개발지 투기 억제

  • 2020년대 이후: 아파트 거래 억제 → 실수요자 보호, 갭투기 차단

특히 2020년 문재인 정부 시기에는 잠실·삼성·청담·대치동 등 서울 고가 아파트 밀집지역까지 허가구역으로 지정하면서 단순한 ‘땅’ 규제가 아닌 ‘집값’ 규제로 변화한 모습을 보였습니다.

요즘 다시 토지거래허가제가 나온 이유는?

2025년 현재, 토지거래허가제가 다시 화두에 오른 가장 큰 이유는 서울 일부 지역에서 다시금 부동산 과열 조짐이 포착되었기 때문입니다.

서울시는 강남·서초·송파·용산 등 서울 핵심 4개 자치구 전체를 허가구역으로 지정했습니다.
이는 서울 전체 면적의 약 20%에 해당하는 대규모 조치로, 기존의 ‘동 단위 지정’ 방식보다 훨씬 강력합니다.

📍 개발 호재가 없어도, 단지 거래량이 늘거나 가격이 오를 조짐이 보이면 선제적으로 규제하는 방식으로 바뀌었습니다.

 아파트 매매도 허가 받아야 하는 이유

“왜 집을 사는데도 허가를 받아야 하느냐?”는 질문이 많지만,
아파트는 법적으로 ‘토지+건물’이 결합된 복합자산이기 때문에, 토지거래허가제 대상에 포함될 수 있습니다.

또한, 갭투자, 위장전입, 단기 전매를 막기 위해 거주 목적 여부, 실수요 판단 기준을 강화하여
투기적 수요는 허가를 내주지 않도록 되어 있습니다.

예) 전세 놓을 목적이거나, 외지인의 단기 매수는 불허될 수 있습니다.

 왜 바로 시행하지 않고 5일 뒤부터?

이번 조치가 4월 발표되었지만, 실제 효력은 고시 후 5일 뒤부터 발생합니다.
이는 현행 부동산 거래신고법에 따른 자연스러운 절차입니다.

하지만 이 5일 간은 ‘막차 수요’가 몰리는 위험 구간입니다.
서울시는 이 기간 내 계약이 급증할 것을 우려해 현장 단속을 강화하고 실거래 모니터링을 예고했습니다.

지정 기간은 유연하게 조정

기존에는 1년 단위로 허가구역을 지정했지만, 이번에는 6개월 단위로 운영하겠다는 방침입니다.

이유는 다음과 같습니다:

  • 시장 변동성에 유연하게 대응

  • 주민 반발을 고려한 ‘완충 전략’

  • 만약 조기 대선이나 정권 교체 등이 있다면, 정책 변화에 빠르게 대처하기 위한 조치로 해석됩니다.

요약 정리: 토지거래허가제가 필요한 이유

항 목 내 용
제도목적     땅값·집값 과열 방지, 투기 억제
적용대상    토지 및 일정 규모 이상 아파트
최근변화    자치구 단위 대규모 지정, 사전 규제 강화
  효과       실수요자 중심 거래 유도, 갭투자 차단, 시장 안정화
비판점    재산권 침해 논란, 행정 부담 증가

마무리하며

토지거래허가제는 땅 투기 억제를 넘어서, 이제는 집값 안정의 수단으로 자리잡고 있습니다.
특히 최근과 같은 시장 과열 조짐이 보일 때 정부가 꺼내드는 가장 강력한 카드 중 하나죠.

부동산 투자자, 실수요자 모두 이 제도의 적용 시점과 지역, 내용을 정확히 파악하고
계약 이전에 반드시 관할 구청 등 허가 요건을 확인하는 것이 필요합니다.

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