2025년 양도세 중과 부활, 다주택자들은 왜 팔지 않고 버티나?

📍 3년간 유예됐던 양도세 중과, 2025년 다시 부활

다주택자에게 적용되던 양도소득세 중과세율이 2024년 말 종료되면서, 올해부터는 다시 무거운 세금이 부과되고 있습니다.

3주택 이상 보유자는 기본세율 + 최대 30%포인트가 추가되며,
예를 들어 5억 원의 양도차익이 있다면 최대 1억 5천만 원을 더 내야 하는 구조입니다.

하지만 예상과는 달리, 시장은 '일제 매도' 대신
보유 지속과 선별 매도라는 극단적으로 다른 반응을 보이고 있습니다.

1. 다주택자들, 왜 ‘버티기’를 택할까?

서울 강남권 등 핵심 지역의 다주택자들은
“세금 내고 팔느니 그냥 들고 가겠다”는 분위기입니다.

🔹 실제 사례
압구정 소재 아파트 2채를 보유한 A씨는
“양도세만 2억이 넘는다. 전세와 월세로 버티는 게 낫다”며
매도 계획을 전면 철회했다고 밝혔습니다.

👉 즉, 세금보다 수익이 크다고 판단하는 상황입니다.

2. 외곽과 지방은? 매물 증가 조짐

반면 수도권 외곽·지방 대도시에서는
전세 끼고 매입한 ‘갭투자’ 물건들이 시장에 출회되기 시작했습니다.

매물 증가 예상 지역

경기 외곽 신도시 (ex. 동탄, 운정 등)
인천 송도·청라 일부
부산·대구 등 지방 광역시 신축 아파트

👉 지역별 시장 온도차가 확연하게 갈리고 있습니다.

3. 서울은 여전히 강세, '팔 이유 없다'

서울 강남 3구, 용산, 마포 등은
실수요와 희소성 덕분에 여전히 매물 부족 현상이 뚜렷합니다.

부동산 전문가는 이렇게 말합니다.

“강남은 팔아도 다시 못 사요. 가격이 떨어질 가능성보다, 오를 가능성이 큽니다.”

4. 똑똑한 절세 전략, 지금부터 준비하자

양도세 부담이 커졌다고 해도 절세 방법은 존재합니다.

✅ 1세대 1주택 비과세 활용

다주택자라도 일정 요건을 충족하면 1채는 비과세 받을 수 있습니다.

2년 이상 실거주
주택 보유 기간 중 다른 주택 처분
일정 기간 내 1주택 유지

👉 조건을 만족하는 주택부터 우선 매도하는 것이 핵심입니다.

✅ 장기보유특별공제 적극 활용

3년 이상 보유: 최대 30% 공제
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10년 이상 보유: 최대 80%까지 공제 가능

👉 보유 기간과 거주 기간을 동시에 늘릴수록 절세 효과가 큽니다.

✅ 가족 간 증여 검토

양도세가 너무 클 경우, 자녀에게 증여하는 방식도 전략입니다.
다만 증여세·취득세 등 총 비용 비교는 필수입니다.

5. 2025년 매도 타이밍은 언제가 좋을까?

1분기: 급매물 등장 가능성

세금 이슈에 당황한 일부 투자자들이 급하게 내놓을 수 있는 구간입니다.

실수요자라면 매수 기회로 삼을 수 있습니다.

상반기: 시장 적응기

제도가 자리를 잡으며 거래량 회복이 시작됩니다.

하반기: 안정화 구간

매도자·매수자 모두 정책에 적응한 이후, 실수요 위주의 거래가 본격화됩니다.

6. 실수요자와 투자자, 전략이 다릅니다

✅ 실수요자라면

1분기 급매물 집중 모니터링
협상력 강화 타이밍
무리 없는 대출 조건 확인

✅ 다주택자라면

세무 전문가 상담으로 보유 전략 정비
주택별 수익성/세금 구조 재정비
순차 매도 또는 증여 계획 수립

✅ 요약 체크리스트

📌 양도세 중과 적용 여부 확인했나요?
📌 보유 주택 중 1세대 1주택 요건 충족되는지 점검했나요?
📌 장기보유공제 적용 가능한 주택 파악했나요?
📌 증여 대비 양도 비용 비교해봤나요?
📌 매도 시기별 시장 흐름과 매물 변화 예측했나요?

결론: 시장의 흐름보다, 내 전략이 먼저입니다

양도세 중과는 큰 변수지만, 투자 포기 이유는 아닙니다.
정확한 정보와 전략으로 대응하면, 오히려 장기적인 기회로 만들 수 있습니다.

다주택자라면 보유주택별 시뮬레이션을,
실수요자라면 내 집 마련 타이밍을 차분히 분석해보세요.

✅ 정책은 바뀌지만,
수익을 지키는 사람은 항상 준비된 사람입니다.

👉 더 많은 매도 시뮬레이션과 절세 전략은 써치랜드에서 확인하세요.

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