계약갱신요구권 2회 허용? 전세시장 변화 읽는 5가지 핵심 포인트

🧭 전세시장, 어디로 가고 있을까

2025년, 다시 한 번 전세시장이 요동치고 있습니다. 정부는 ‘계약갱신요구권 2회 허용’을 검토하며, 세입자의 주거 안정성을 더 강화하겠다는 의지를 보이고 있는데요. 하지만 이 변화는 단순한 제도 확대를 넘어 임대 공급 축소, 월세 전환 가속화, 임대인 시장 이탈 등 주택 임대 시장 전반의 지형을 흔들 수 있는 이슈로 부상하고 있습니다.

이번 글에서는 계약갱신요구권의 구조부터 실제 시장 반응, 향후 정책 전망까지 부동산 실수요자와 임대인이 모두 주목해야 할 핵심 포인트 5가지를 정리합니다.

① 계약갱신요구권, 어디까지 가능한가?

기본 구조: 임차인이 기존 2년 계약 종료 후, 추가 2년 연장 가능 (총 4년 거주)
개편 논의: 2회 허용 → 최대 6년까지 연장 가능성
시장 쟁점:
- 세입자: 안정적 주거 환경 확보
- 임대인: 재산권 침해 및 수익 구조 제한 우려

② 전세에서 월세로… 시장 구조의 전환

전세 물량 부족 → 월세 계약 비중 60% 이상
고금리 속 현금 흐름 확보를 원하는 임대인 증가
실거주 전환 선택하는 다주택자도 늘어나며 전세공급은 더욱 위축

③ 찬반 시각 정리 – 누구를 위한 제도인가

구분	찬성	반대
주거 안정성	청년·고령자 등 주거 취약계층 보호	신규 수요자 진입 장벽 심화
가격 영향	임대료 급등 억제 가능	전세가 상승 압력 가중
정책 지속성	장기 임대 수요 충족	실거주 통보 증가로 왜곡 우려

④ 제도 개편의 방향성 – 문제는 ‘균형’

공공임대 확대: 장기 거주층 수요 분산
임대인 유인책 강화: 세제 혜택과 실거주 인정 범위 명확화
선별적 제도 도입: 청년·고령자 중심의 2회 허용 시범 적용
계약갱신권과 임대료 상한제 연계 조정 필요

⑤ 시장 대응 전략 – 지금은 방향을 읽을 때

임차인 입장에서는 제도의 변화 가능성에 따라
계약 시점과 실거주 기간을 전략적으로 조율해야 합니다.
임대인 입장에서는 공급자 지위가 강화되는 구조 속에서
월세 전환, 실거주 선택, 임대차 신고제 관리 등을 종합적으로 검토할 시기입니다.

📝 결론 – 제도의 본질은 ‘기회 보장’, 시장의 해석은 ‘균형 조율’

계약갱신요구권은 세입자를 지키기 위한 수단이지만,
임대인이 떠나지 않도록 만드는 설계가 함께 가야
시장은 안정될 수 있습니다.

2025년의 임대차 시장은 제도 확대만으로는 설명되지 않으며,
공급과 수요, 보호와 유인의 균형 위에서
그 미래가 결정될 것입니다.

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