2025년 상반기 서울 부동산 시장 분석과 향후 전망

“내가 심었는데 왜 남의 거죠?”

전원주택 거래, 농촌 부동산 매매, 경계 분쟁 현장에서 자주 등장하는 질문입니다. 타인 토지에 나무를 심었을 때 소유권은 누구에게 있을까요? 민법 조항, 대법원 판례, 그리고 실제 실무 기준까지 핵심만 알기 쉽게 정리했습니다.

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기본 원칙: 땅에 붙은 나무는 원칙적으로 땅 주인의 것

• 민법 제256조(부합)
  “부동산에 부속된 동산은 부동산의 소유자에게 속한다.”
  → 즉, 토지에 붙어 있는 나무는 원칙적으로 토지 소유자의 소유입니다.

• 이 원칙을 ‘부합’이라고 하며, 땅에서 분리하기 어려운 것은 그 땅의 일부로 간주합니다.

• 단순히 누가 심었느냐만으로 소유권이 인정되는 것은 아닙니다.

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예외: 나무가 식재자(심은 사람)의 소유가 되는 경우

아래 3가지 중 한 가지라도 충족하면, 나무는 토지 소유자가 아닌 식재자의 소유로 인정될 수 있습니다.

1. 정당한 권원이 있을 때
   (예: 지상권, 임대차권, 전세권 등)
   → 법적으로 토지를 사용할 수 있는 권리가 있으면, 해당 권한 내에서 심은 나무는 식재자 소유

2. 입목 등기를 한 경우
   「입목에 관한 법률」에 따라 입목등기를 마치면
   → 나무는 토지와 분리된 독립재산으로 취급(별도 소유권 인정)

3. 명인방법(외형 표시)이 있을 때
   (예: 울타리, 명패, 경계표시 등)
   → 누구나 쉽게 소유자를 알 수 있을 정도의 표시가 있으면 독립 소유 인정 가능

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실무에서 꼭 챙겨야 할 핵심 서류

수목 소유권을 명확히 하려면 반드시 문서와 외형 표시 등 객관적 증거가 필요합니다.

상황	준비 서류
토지 사용 전	지상권 설정 계약서, 사용승낙서
토지 매입 시	계약서 내 ‘수목 포함 여부’ 명시
나무 제거 전	수목 소유자 여부 확인(등기, 표시 등)

※ 무단으로 나무를 자르거나 훼손할 경우, 재물손괴죄로 형사처벌까지 받을 수 있습니다.

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판례와 실무 기준: 누가 심었는지가 아니라, ‘무슨 권리로’ 심었는지가 핵심

• 대법원 판례: “나무를 심었다는 사실만으로 소유권이 인정되는 것이 아니라, 어떤 권리로 토지를 사용했는지가 중요하다.”

• 구두로만 ‘심어도 된다’고 한 경우 → 분쟁 시 입증 곤란, 법적 보호 미흡

• 문서화(계약서, 허가서)와 명확한 표시가 있을 때만 분쟁 예방 및 권리 보호 가능

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정리 – 반드시 챙겨야 할 판단 기준

판단 기준	요약 정리
땅 주인이 누구인가?	원칙적으로 토지 소유자의 소유
어떤 권리로 심었는가?	지상권, 임대차 등 정당한 권원이 있으면 예외 가능
공시되었는가?	입목등기, 명인방법 등 공시가 있으면 독립 소유권 인정

단순한 민사 분쟁을 넘어 형사문제까지 번질 수 있으니, 나무를 심기 전 반드시 소유권과 권한 확보부터 진행하세요.

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현장 실무 한마디

토지는 사유재산이지만, 위에 심는 나무의 소유권은 의외로 복잡합니다. ‘심었으니 내 것’이 아니라, 권한과 서류, 표시 등 법적 근거를 갖추는 것이 현명한 선택입니다. 작은 분쟁이라도 미리 대비하면, 나중에 소중한 권리를 안전하게 지킬 수 있습니다.