2025년 상반기 서울 부동산 시장 분석과 향후 전망

🧭 지금의 부동산 갈등, 100년 전 제도에서 시작됐습니다

2025년 현재, 우리는 여전히 '땅'을 둘러싼 갈등 한가운데에 서 있습니다.
공공택지 보상 논란, 종중 재산 소송, 개발지 투기 등
표면적 문제 뒤에는 100년 전부터 이어진 토지 제도와 소유 구조의 왜곡이 있습니다.

이 글에서는 조선의 왕토사상부터 현대 등기제도까지,
한반도 토지 소유권 구조의 변천사를 시대별로 정리하며
지금의 시장이 안고 있는 제도적 한계를 함께 짚어봅니다.

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📜 1. 조선의 왕토사상과 봉건적 토지 질서

• 조선은 '모든 땅은 국왕의 것'이라는 왕토사상을 기반으로 운영됨

• 실제로는 양반과 관청이 사전(私田)을 소유한 공전·사전 혼재 체제

• 토지 소유는 곧 신분 구조를 고착화하는 핵심 수단이었음

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🔁 2. 갑오·광무개혁기: 근대화를 시도했지만 미완성에 그치다

• 1894년 갑오개혁: 신분제 폐지와 더불어 토지 개혁 논의 시작

• 1899년 지계 발급 시도: 사유 재산 개념 도입을 위한 문서화 작업

• 하지만 행정력 부족과 재정난, 외세 압력으로 전국적 시행 실패

• 지계는 이후 일제의 토지조사사업에 흡수되며 사라짐

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🧷 3. 일제강점기: 토지조사사업과 등기제도의 왜곡

• 1910~1918년 총독부 주도 토지조사사업 시행

• 근대 등기제도 도입 명분이었지만 실제 목적은 수탈과 통제

조치 내용	실제 영향
소유권 입증 책임을 농민에게 전가	문서 미비 토지는 국유지로 전환
마을 공동체 기반의 토지 해체	일본인·친일 지주 대규모 토지 매입
표면적 등기제도 확립	실질적 구조는 식민지적 강제 재편

👉 결과: 조선 농민 대다수가 소작농으로 전락

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⚠️ 4. 등기제도와 근대화의 이면

• 토지제도는 문서화와 제도화라는 겉모습을 갖췄지만
  출발 자체가 외세 통치를 위한 수단이었음

• 이후 대한민국의 부동산 제도도 이 구조 위에 쌓임

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📌 오늘날까지 이어지는 제도적 그림자

현대 문제	역사적 원인
공공택지 보상 갈등	불완전한 소유권 기록과 등록제도의 한계
종중재산 소송	공동체 기반 토지의 법적 인정 부재
지분 쪼개기·개발 투기	지번 단위 등록 체계가 만든 투기 유인

👉 지금의 제도 갈등은 단지 시장의 문제가 아니라, 구조의 문제

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✅ 결론 – 제도를 읽지 않으면 시장을 읽을 수 없습니다

부동산 문제는 자산이 아닌 제도와 권력의 역사입니다.
지금 우리 앞의 갈등을 해결하기 위해서는
과거의 제도를 이해하는 눈이 필요합니다.

왕토사상에서 시작된 땅의 구조,
식민지 통치의 수단으로 왜곡된 제도,
그 위에 쌓인 현대 부동산 체계는
지금도 정책, 분쟁, 개발에서 그대로 작동 중입니다.

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