부동산 계약금 반환, 언제 가능한가요?

계약을 파기했는데 돈은 돌려받을 수 있을까요?

부동산 계약은 보통 계약금→중도금→잔금 순서로 진행됩니다.
그 중 계약금은 계약의 성립과 이행 의사를 보이는 중요한 금전이죠.
그런데 계약이 파기되었을 때, 계약금을 돌려받을 수 있는지에 대해 분쟁이 많이 생깁니다.

이번 글에서는 부동산 계약금 반환의 법적 기준, 반환이 가능한 경우, 못 받는 경우, 실전 대응법까지 구체적으로 정리해드립니다.

계약금의 의미부터 정확히!

부동산 계약을 체결하면서 매수인은 통상 전체 매매대금의 10% 정도를 계약금으로 지급합니다.
계약금은 단순한 선지급금이 아니라, 계약 체결의 증거이자 해제권의 수단입니다.

민법 제565조(해약금)에 따르면 다음과 같습니다:

“당사자 일방이 계약금의 수령 또는 교부를 한 때에는, 당사자는 계약금의 배액을 상환하거나 계약금을 포기함으로써 계약을 해제할 수 있다.”

즉, 계약금을 포기하거나 배액을 반환하면, 계약을 파기할 수 있는 권리가 생기는 것이죠.

예: 매도인이 등기 권리관계를 속였거나, 매수인이 대출 관련 자료를 위조한 경우 등
→ 귀책 있는 쪽은 계약금을 돌려줘야 합니다.

양측이 원만하게 계약 해제를 합의하면,
→ 계약금은 원상회복 원칙에 따라 반환됩니다.

매수인은 계약금을 포기하고,
매도인은 계약금의 2배를 돌려주는 방식으로 계약을 해제할 수 있습니다.
이 경우, 법적으로 책임은 없으며 계약금 반환이 발생할 수 있습니다.

중도금 지급일을 넘기거나, 계약 의사를 철회한 경우
→ 매도인은 계약금 몰취 가능
→ 매수인은 계약금 반환받기 어려움

계약금 해제권은 중도금 지급 전까지만 행사 가능하므로,
중도금을 납부한 후 계약을 일방적으로 파기한 경우,
→ 계약 위반으로 간주, 손해배상 문제로 전환됩니다.

계약 당시 매도인의 근저당권 설정 사실을 모르고 계약
→ 등기상 하자가 발견되어 매수인이 계약 해제
→ 법원은 매수인에게 계약금 반환 인정

매수인이 계약 해제를 통보했지만, 이미 중도금 지급기일 경과
→ 매도인은 계약금 몰취 주장
→ 법원은 해약권 소멸로 보고 반환 인정 안 함

부동산 계약에서 계약금은 단순한 돈이 아니라
계약 이행 의지와 법적 책임을 담은 중요한 수단입니다.
특히, 계약금 반환을 요구할 수 있는지는
누가 잘못했는지, 중도금 이전인지 이후인지,
해약권 행사 시점이 적절했는지에 따라 달라집니다.

혼자 판단하지 마시고, 계약서와 상황을 기반으로
법률 전문가의 조언을 받는 것이 가장 빠른 해결책입니다.