아파트 1채 사려면 월급 32년 모아야?

서울 아파트값 폭등과 강남-비강남 격차, 문재인·윤석열 정부 분석

서울 아파트값은 최근 20년간 급등하며 내 집 마련의 꿈을 점점 멀어지게 만들었습니다. 특히 문재인 정부 시기에는 아파트값이 2배 이상 폭등했고, 윤석열 정부에서는 강남과 비강남 지역 간 가격 격차가 사상 최대를 기록했다는 분석이 나왔습니다. 경제정의실천시민연합(경실련)의 최신 보고서를 바탕으로, 서울 아파트값 상승의 원인과 강남-비강남 격차의 심화 이유, 그리고 내 집 마련을 위한 실질적인 조언을 전문가 시각으로 풀어보겠습니다.

문재인 정부: 서울 아파트값 2배 폭등의 시기

문재인 정부(2017~2022년) 5년 동안 서울 아파트값은 평균 119% 상승하며, 정권 초 약 5억 8천만 원이던 30평형 아파트 가격이 임기 말 12억 6천만 원으로 치솟았습니다. 이는 노무현 정부(80% 상승), 박근혜 정부(21% 상승), 윤석열 정부(1% 상승), 이명박 정부(-10% 하락)와 비교해도 압도적인 상승률입니다.

왜 이렇게 올랐을까?

임대차 3법과 전세난: 문재인 정부의 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제)은 전세 가격 급등을 유발하며 매매가 상승으로 이어졌습니다. 전세난민들이 매매 시장으로 몰리며 ‘패닉바이’ 현상이 발생했습니다.
공급 부족: 민간 분양 대신 공공임대주택 중심의 공급 정책은 수요를 충족시키지 못했습니다. 서울 내 민간 아파트 공급이 줄면서 가격 상승 압력이 커졌습니다.
저금리와 유동성: 글로벌 저금리 기조와 풍부한 유동성이 부동산 투자 수요를 자극하며 강남을 중심으로 가격 상승을 부추겼습니다.

사례: 2020년 영등포구 여의도동 ‘미성아파트’(전용면적 101.29㎡)는 19억 4천만 원에서 2024년 23억 9천만 원으로 4년 만에 5억 5천만 원 상승했습니다.

결과: 평균 임금을 받는 노동자가 서울 30평형 아파트를 사기 위해 필요한 기간은 문재인 정부 초 19년에서 임기 말 33년으로 늘어났습니다.

윤석열 정부: 강남-비강남 격차의 극대화

윤석열 정부(2022~2025년) 3년간 서울 아파트값은 12억 6천만 원에서 12억 8천만 원으로 1% 상승에 그쳤습니다. 하지만 강남 3구(강남·서초·송파)와 비강남 지역 간 가격 격차는 사상 최대 수준으로 벌어졌습니다. 2025년 5월 기준, 강남 3구 아파트 평균 가격은 32억 3천만 원, 비강남은 10억 2천만 원으로, 격차는 22억 1천만 원(3.2배)에 달했습니다.

격차 심화의 원인

강남 중심의 수요 집중: ‘똘똘한 한 채’ 수요가 강남 3구로 몰리며 강남 아파트값은 26억 3천만 원에서 32억 3천만 원으로 급등한 반면, 비강남은 10억 8천만 원에서 10억 2천만 원으로 소폭 하下跌했습니다.
재건축·재개발 규제 완화: 윤석열 정부의 재건축 규제 완화와 분양가 상한제 축소 정책은 강남 중심의 고가 아파트 가격 상승을 부추겼습니다.
공시가격 괴리: 실거래가 상승에도 공시가격이 이를 따라가지 못해 세금 부담 감소로 강남 고가 아파트 수요가 증가했습니다.

사례: 2003년 노무현 정부 초 강남-비강남 격차는 2억 6천만 원(2배)이었으나, 윤석열 정부 말기에는 22억 1천만 원(3.2배)으로 8.5배 늘어났습니다.

결과: 강남 아파트는 평균 임금으로 74년을 모아야 살 수 있는 수준이 됐으며, 비강남 지역과의 자산 격차는 지역 간 부의 양극화를 심화시켰습니다.

내 집 마련, 얼마나 어려워졌나?

경실련은 통계청의 평균임금 자료를 활용해 서울 아파트 구입에 필요한 기간을 분석했습니다. 2003년에는 평균 임금으로 16년을 모아야 30평형 아파트를 살 수 있었지만, 2025년에는 32년으로 두 배 늘어났습니다.

노무현 정부: 16년 → 24년
이명박 정부: 24년 → 18년
박근혜 정부: 18년 → 19년
문재인 정부: 19년 → 33년
윤석열 정부: 33년 → 32년

문재인 정부 시기의 급격한 상승이 내 집 마련의 문턱을 크게 높였고, 윤석열 정부에서는 강남 중심의 가격 상승으로 비강남 지역 주민들의 상대적 박탈감이 커졌습니다.

지역주택조합, 대안이 될 수 있을까?

서울 아파트값 폭등 속에서 지역주택조합이 저렴한 대안으로 주목받고 있지만, 리스크도 만만치 않습니다. 지역주택조합은 무주택자나 85㎡ 이하 주택 소유자들이 조합을 구성해 토지를 매입하고 아파트를 짓는 방식입니다. 하지만 다음과 같은 문제점들이 있습니다.

토지 확보 문제: 사업 부지의 80% 이상 확보가 필수지만, 일부 조합은 이를 충족하지 못해 사업이 지연되거나 무산됩니다.
분담금 리스크: 초기 분담금 외에 추가 분담금이 수차례 요구될 수 있으며, 탈퇴 시 환급이 어려운 경우가 많습니다.
사업 지연: 복잡한 인허가 절차와 자금 부족으로 입주까지 5~10년 이상 걸리는 사례가 빈번합니다.
감독 부족: 민간 자율 사업으로 지자체의 감독이 제한적이어서 부실 운영 위험이 큽니다.

대안: 지역주택조합 가입 전 토지 확보율, 설립 인가 여부, 환급 조건, 사업 계획서를 철저히 검토하고, 부동산 전문 변호사의 자문을 받는 것이 필수입니다.

서울 부동산 시장, 앞으로의 전망

2025년 6월 기준, 서울 아파트값은 상승세를 이어가고 있으며, 한국은행의 소비자동향조사에 따르면 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)가 3년 8개월 만에 최고치(125)를 기록했습니다. 이재명 정부가 들어서며 공급 확대 정책을 공약했지만, 경실련은 무분별한 공급 확대가 오히려 집값 상승을 부추길 수 있다고 경고했습니다.

집값 안정을 위한 제안

보유세 강화: 종합부동산세 원상회복과 공정시장가액비율 정비로 투기 수요를 억제.
후분양제 확대: 분양가 투명성을 높여 과도한 가격 상승 방지.
공공택지 개발: 민간 중심이 아닌 공공 주도의 공급 체계 구축.
대출 관리: 투기성 대출을 억제하고 서민 중심의 금융 지원 강화.

내 집 마련을 위한 실질적인 조언

예산 설정: 현재 소득과 자산을 바탕으로 현실적인 예산을 설정하세요. 강남 3구는 평균 32억 원 이상으로 접근이 어렵다면, 비강남 지역(평균 10억 2천만 원)을 고려하세요.
지역주택조합 신중 검토: 저렴한 가격에 현혹되지 말고, 토지 확보율과 사업 계획의 투명성을 확인하세요.
전문가 상담: 부동산 전문가나 변호사의 조언을 받아 계약 조건을 면밀히 검토하세요.
장기 계획: 아파트 구입까지 32년이 걸리는 현실을 감안해 장기적인 자산 관리 계획을 세우세요.

신중한 접근으로 꿈을 지키세요

문재인 정부의 아파트값 폭등과 윤석열 정부의 강남-비강남 격차 심화는 서울 부동산 시장의 양극화를 보여줍니다. 내 집 마련의 꿈은 소중하지만, 무분별한 투자나 리스크 높은 지역주택조합 가입은 신중히 검토해야 합니다. 토지 확보율, 사업 계획, 환급 조건 등을 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받아 안전한 결정을 내리세요. 서울 아파트값의 미래는 불확실하지만, 철저한 준비로 당신의 꿈을 지킬 수 있습니다!

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