건물이 옆 땅을 반이나 잡아먹었다? 취득시효 안 통하는 이유

얼마 전 경계측량 의뢰를 받고 현장에 나갔던 일이 있습니다. 건물주는 "20년 넘게 살았으니 내 땅이나 다름없다"고 자신 있게 말씀하시더군요. 그런데 막상 측량을 해보니 건물 면적의 절반 가까이가 옆 필지를 침범하고 있었습니다. 이런 경우, 정말 취득시효가 인정될까요? 최근 대법원 판결이 이 질문에 명확한 답을 내놓았습니다.

 

대형 짐범으로 인한 취득시효 불인정

 

사건 개요 - 대법원 2026다208405 판결

이번 사건의 발단은 건물 신축 과정에서 인접한 타인 토지를 상당한 면적으로 침범하여 축조한 배타적 점유자가 취득시효 완성을 주장하면서 시작됐습니다. 흔히 볼 수 있는 경계 분쟁처럼 보이지만, 침범 면적이 예사롭지 않았습니다. 통상적인 시공 오차 수준을 훌쩍 넘어 건물 자체의 상당 부분을 차지하고 있었던 겁니다.

이 지점이 바로 재판부가 주목한 핵심이었습니다. 단순히 몇십 센티미터 오차가 아니라, 건물의 큰 부분이 통째로 남의 땅 위에 서 있었다는 사실 말이죠.

 

법원의 판단 - 자주점유 추정이 뒤집혔다

대법원의 판시 내용을 풀어보면 이렇습니다. 외형상 침범 면적이 통상적인 시공 오차를 넘어 건물 자체의 상당 부분을 차지한다면, 건축 당시 이미 타인 소유의 땅임을 인지하였다고 봄이 상당하다는 것입니다.

부동산 취득시효에서 가장 중요한 요건 중 하나가 바로 '자주점유'입니다. 원래는 점유자에게 자주점유 추정이 주어지지만, 이번 판결처럼 악의의 무단점유로 판단되면 이 추정이 깨져버립니다. 결국 원고는 패소했고, 이는 침범 면적이 클수록 "몰랐다"는 주장이 통하기 어렵다는 신호로 해석됩니다.

 

 

토지 경계측량 현장

실무 투자자에게 주는 시사점

이 판례가 특별히 반가운 이유가 있습니다. 토지 수용이나 경매 과정에서 인접지를 침범한 건물이 있을 때, 지주들이 취득시효 완성을 무기로 내세우는 경우가 정말 많습니다. 그런데 이번 판결은 그런 주장을 무력화할 수 있는 근거를 명확히 제시했습니다.

실무적으로는 다음 순서가 효과적입니다.

• 경계측량을 통해 침범 면적을 정확히 산출한다
• 침범 비율이 시공 오차 수준을 넘는지 객관적으로 입증한다
• 악의의 무단점유임을 주장하며 소송을 주도적으로 이끈다

특히 도로땅이나 경공매 물건을 다루다 보면 이런 침범 건물을 자주 마주치게 됩니다. 저 역시 현장에서 이런 사례를 여러 번 다뤄봤는데, 측량 결과 하나로 소송의 판도가 완전히 뒤바뀌는 경우를 여러 번 봤습니다. 이번 판례는 그런 실무 전략에 힘을 실어주는 든든한 근거가 될 것 같습니다.

 

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QnA

Q1. 취득시효 완성 요건은 무엇인가요?

A. 20년간 소유의 의사로(자주점유) 평온·공연하게 부동산을 점유하면 취득시효가 완성됩니다. 다만 이번 판례처럼 악의의 무단점유로 판단되면 자주점유 추정이 깨져 시효취득이 인정되지 않을 수 있습니다.

Q2. 시공 오차와 무단 침범은 어떻게 구분하나요?

A. 명확한 수치 기준은 없지만, 이번 판결은 침범 면적이 건물 자체의 상당한 부분을 차지하는 경우 통상적인 시공 오차 범위를 넘어선 것으로 판단했습니다. 결국 경계측량을 통한 객관적 입증이 핵심입니다.

Q3. 이 판례는 경매·수용 물건에 어떻게 활용할 수 있나요?

A. 인접지 침범 건물이 있는 물건을 다룰 때, 지주 측의 취득시효 주장에 맞서 침범 면적의 규모를 근거로 악의의 무단점유를 주장할 수 있는 법적 근거로 활용 가능합니다.