2025년 전세시장은 계약갱신요구권 2회 허용 논의로 요동치고 있습니다. 세입자 주거 안정성 강화라는 긍정적 효과와 함께 전세 공급 축소, 월세 전환 가속화, 임대인 이탈이라는 복합적 변화가 동시에 나타납니다. 이번 글에서는 계약갱신권의 구조, 시장 반응, 찬반 시각, 정책 방향성, 투자·임차 전략까지 총정리해 전세시장의 향방을 짚어봅니다.
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| 계약갱신요구권 2회 허용 |
① 계약갱신요구권, 어디까지 가능한가?
현행 제도
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임차인은 최초 2년 계약 종료 후, 1회에 한해 추가 2년 연장이 가능 → 총 4년 거주 보장
개편 논의
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정부는 2회 연장 허용을 검토 → 최대 6년까지 장기 거주 가능성
시장 쟁점
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세입자 입장: 장기 주거 안정 확보 → 청년·고령층에게 특히 유리
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임대인 입장: 재산권 제한, 임대료 인상폭 축소로 수익성 악화 우려
👉 제도는 보호 장치이지만, 세입자 안정 vs 임대인 수익성이라는 상충 구조가 분명합니다.
② 전세에서 월세로… 구조 전환 가속화
최근 전세시장은 단순한 ‘가격 등락’이 아니라 구조 전환 국면에 있습니다.
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전세 공급 축소: 신규 분양 연기, 다주택자 매물 감소 → 전세 매물 줄어듦
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월세 선호 강화: 고금리 속 현금흐름을 원하는 임대인들이 월세 계약 선호
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실거주 전환 확대: 임대차 규제 강화 이후 다주택자들이 실거주로 돌아서며 임대 시장 공급 축소
📊 KB부동산 통계에 따르면, 2024년 말 기준 전국 임대 계약 중 월세 비중은 **61.3%**로 사상 최고치를 기록했습니다. 이는 한국 주거 시장이 전세 중심 → 월세 중심으로 구조적 이동 중임을 의미합니다.
③ 찬반 시각 정리 – 누구를 위한 제도인가?
찬성 측: “주거 약자 보호와 장기 안정성 확보”
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반대 측: “결국 공급 위축으로 신규 진입자 부담 가중”
👉 이 논쟁은 ‘누구의 권리를 우선 보장할 것인가’라는 사회적 선택의 문제입니다.
④ 제도 개편의 방향성 – 문제는 ‘균형’
계약갱신요구권 확대는 단순히 세입자를 위한 장치로 머물러서는 안 됩니다.
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공공임대 확대: 장기 거주 수요층을 공공임대로 분산 → 민간시장 부담 완화
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임대인 인센티브 강화: 세제 혜택, 양도세 완화, 실거주 인정 범위 명확화
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선별적 제도 도입: 청년·고령층 중심으로 2회 허용 시범 적용
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임대료 상한제 연계: 갱신권과 임대료 인상률 상한제를 연동해 가격 불안 억제
👉 제도의 성패는 “보호와 유인의 균형”에 달려 있습니다.
⑤ 시장 대응 전략 – 세입자와 임대인의 선택
세입자 전략
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계약 시점 조율: 제도 개편 시기 전후를 고려해 계약 기간 설계
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장기 거주 계획: 갱신권 활용 극대화 → 이사 비용·주거 불안 최소화
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정보 확인: 분양·공급 확대 지역 중심으로 선택
임대인 전략
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월세 전환: 고금리 환경에서는 월세 수익 안정성이 높음
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실거주 선택: 규제 지역에선 실거주가 세제·규제 대응에 유리
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임대차 신고제 관리: 법적 리스크 방지를 위해 계약·신고 철저
📝 결론 – 제도의 본질은 ‘기회 보장’, 해석의 키워드는 ‘균형 조율’
계약갱신요구권은 세입자의 안정성을 위한 제도이지만, 임대인의 이탈을 막을 보완책이 없다면 시장은 불안정해집니다.
2025년 전세시장은 제도 확대만으로 설명되지 않습니다.
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수요 측면: 안정적 거주를 원하는 세입자
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공급 측면: 수익성을 지키려는 임대인
이 두 축의 균형 속에서만 시장은 안정을 찾을 수 있습니다.
👉 따라서 중요한 것은 “언제 오를까”가 아니라, “왜 구조가 바뀌고 있는가”를 읽는 것입니다.
2025년은 단순한 전세 위기라기보다, 한국 임대시장 구조 전환의 분기점이라 할 수 있습니다.
Korea’s rental market in 2025 faces renewal rights expansion, rising rents, shrinking jeonse, and faster shift to monthly leases.
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