2025년 부동산 경매 시장 전망: 낙찰가 안정기, 지금이 진짜 기회일까?

25년 부동산 경매 시장은 고금리 장기화로 낙찰가율이 하락하고, 경매 공급은 증가하고 있습니다. 수도권 낙찰가율은 85~90% 수준까지 낮아지며, 실수요자와 투자자 모두에게 ‘기회의 시기’가 될 수 있습니다. 이번 글에서는 최근 경매 흐름, 유망 물건 유형, 실전 투자 전략 3가지를 정리합니다.

낙찰가율 하락, 경매는 지금 ‘기회의 시장’

2025년 현재, 경매 시장은 다음과 같은 특징을 보입니다:

• 전국 경매 건수 18.6% 증가 (2024년 대비)

• 수도권 낙찰가율 85~90% 수준

• 고금리 장기화, 자영업자·다주택자의 자금 압박

• 체납 세금으로 인한 공매 증가

예전보다 싸게 낙찰받을 수 있는 구조가 만들어지고 있습니다.

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 지금 경매 물건이 많은 이유

원인	설명
금리 부담	기준금리 3.5% 이상 유지로 인해 연체가 증가하고, 이로 인해 경매 물건이 시장에 진입하는 경우가 늘어납니다.
공공기관 공매	세금 체납으로 인한 압류 물건이 공공기관을 통해 공매로 나오면서 전체 물건 수가 증가합니다.
시장 조정기	2020년~2021년 과열 양상 이후, 투자자들이 관망세로 돌아서면서 경매 시장의 경쟁이 완화되고 있습니다.

실전 경매 투자 전략 3가지

① 권리분석이 ‘입지보다 우선’

• 선순위 임차인 여부

• 근저당, 법정지상권

• 말소기준권리 파악 필수

📌 등기부등본 + 배당요구 종기일 확인

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② 임차인 현황은 현장조사로 확인

• 확정일자·전입신고 여부 = 대항력 판단

• 인근 부동산 중개소 통해 실제 거주·임대료 정보 파악

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③ 자금계획은 ‘선제적’으로 마련

• 낙찰 → 매각허가 → 잔금납부 → 소유권이전

• 기간 지연 시 보증금 몰수 리스크

• 브릿지론·PF 등 대안 자금 계획 필요

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 유망한 경매 물건 유형별 정리

유형	투자 메리트	유의사항
신축 오피스텔	고정 임대 수익	공실률, 관리비 검토 필수
재개발 예정지 단독주택	미래 시세 상승 기대	입주권·철거 보상 여부 확인
지방 중소도시 토지	저가 매입 가능	개발제한구역인지 검토
체납 압류 아파트	시세 대비 저렴	공매와 경매 구분 필요