"건물은 샀는데, 땅은 내 것이 아니라고요?"
겉으로는 멀쩡한 건물처럼 보여도, 등기부등본 '을구(乙區)'에 지상권이 설정되어 있다면 소유권과 사용권이 나뉜 부동산일 수 있습니다.
이 글에서는 지상권의 개념부터 등기 확인 방법, 투자 시 주의사항까지 핵심만 정리해 드립니다
1. 지상권이란?
"눈에 보이지 않는 소유권"
지상권은 민법 제279조에 규정된 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.즉, 땅은 남의 것이지만, 그 위에 건물을 지을 수 있는 권리를 갖는 것입니다.
이 권리는 반드시 등기되어야 효력을 가지며, ‘을구’에 등재됩니다.
2. 왜 지상권이 중요할까?
실제 소유와 사용이 다른 부동산의 리스크
다음과 같은 경우, 지상권 존재 여부는 매수 결정에 중대한 영향을 미칩니다:-
건물은 내 것, 땅은 남의 것 → 처분 어려움
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주유소·창고 등 사업시설의 소유권 불일치
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재개발 예정지 내 사용권 갈등 가능성
✅ 지상권이 설정된 부동산은 감정평가 시 가치가 하락하며, 재개발·매각 시 걸림돌이 될 수 있습니다.
3. 등기부등본 ‘을구’로 확인하는 법
등기부등본의 ‘을구’ 항목을 열어 다음을 체크하세요:
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존속기간: 남은 기간이 짧으면 활용 가치 ↓
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지상권자: 누구에게 사용권이 있는지 (개인, 법인, 공공기관)
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지료 유무: 토지 사용에 대한 대가 존재 여부
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설정 목적: 담보성(근저당)인지, 실사용 목적인지
4. 지상권의 종류
약정지상권 vs 법정지상권
📌 법정지상권은 등기되지 않아도 성립할 수 있어, 매입 시 각별히 유의해야 합니다.
5. 지상권이 불러올 수 있는 리스크
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매각·재개발 불가: 땅을 마음대로 처분 불가
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감정평가 하락: 금융·담보 활용도 낮아짐
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철거 분쟁: 권리 만료 후에도 건물 철거 갈등 발생
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경매 실패: 법정지상권 간과 시 낙찰 후 소송 위험
6. 투자 전 필수 체크리스트
✅ 등기부등본 ‘을구’ 확인
✅ 존속기간 및 지료 확인
✅ 법정지상권 발생 가능성 검토
✅ 계약서에 명확한 권리 명시 여부
✅ 전문가 상담 후 전략 설정
7. 성공적인 대응 전략
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부동산 전문 변호사 또는 공인중개사 상담
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재개발 계획과의 충돌 여부 검토
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장기 보유 시 수익성 비교분석
지상권이 무조건 나쁜 것은 아닙니다. 잘만 활용하면 낮은 가격에 땅을 빌려 수익을 창출할 수도 있습니다.
하지만 그만큼 정보 비대칭이 큰 영역이기 때문에, 반드시 사전 조사가 필요합니다.
✅ 결론
지상권은 ‘보이지 않는 소유권’입니다.
확인하지 않으면 몇 년간 재산권 행사가 불가능할 수 있습니다.부동산 계약 전 반드시 등기부 ‘을구’를 열어 지상권 설정 여부와 조건을 확인하고, 필요시 전문가의 자문을 받으세요.
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