부동산 경매에서 유찰은 두려움보다 기회가 될 수 있습니다. 회차별 가격 인하 구조를 이해하면 감정가 대비 최저가 변동, 경쟁률 변화, 낙찰가율 데이터까지 활용해 전략적 접근이 가능합니다. 1회 유찰의 심리적 저점, 2회 유찰의 리스크와 메리트를 분석하고, 실무 체크리스트까지 제시합니다.
유찰이란 무엇인가
법원 경매는 1차 매각기일에 감정가 100 %를 최저가로 시작합니다. 응찰자가 없으면 ‘1회 유찰’로 기록되고, 같은 물건이 2차 매각에 다시 나오며 최저가가 감정가의 80 %로 자동 인하됩니다. 이것도 팔리지 않으면 ‘2회 유찰’이 되어 3차 매각에서 64 %로 떨어집니다. 이후에도 회차마다 20 %씩 감액되는 구조이지만 실무에서는 2~3회 내에 낙찰되는 경우가 대부분입니다.
1회 유찰: 심리적 저점 형성
왜 80 %가 ‘핵심 구간’일까
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시세 대비 10 ~ 15 % 수준의 할인폭이 확보됩니다.
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담보대출 가능성이 커집니다. 은행은 낙찰가율이 80 % 이상이면 감정가의 60 ~ 70 %까지 대출을 내주기 때문입니다.
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투자자뿐 아니라 실수요자도 가세해 경쟁률이 오릅니다. 최근 서울 아파트 1회 유찰 물건의 평균 경쟁자 수는 7.3명(써치랜드 통계)으로, 1차(4.9명)보다 오히려 늘었습니다.
전략 포인트
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감정가 대비 3 ~ 5 %만 더 써도 ‘깔끔한’ 낙찰을 기대할 수 있습니다.
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세입자 대항력·하자 비용이 큰 물건은 경쟁이 약하니 추가 리스크 요인을 면밀히 따져야 합니다.
